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住宅撑起房地产半边天,商业、写字楼压力加重?

发布时间:2016-07-27  来源:中原楼市网  点击:
 

2016年郑州市商品住宅市场分析

    市场供应方面,郑州商品住宅市场供应整体稳步增加,2016年上半年达到525.77万㎡。市场销售成交方面,商品住宅销售成交同样呈现持续上升趋势,特别是2016年上半年,销售成交面积达734.05万㎡,同比增幅达到29.5%,市场供不应求,成为自2009年表现最好的半年。

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    伴随着近年来郑州房地产市场良好的发展势头,商品住宅成交均价也是一路上涨,自2009年上半年的4455元/㎡至2016年上半年的9100元/㎡,8年时间成交均价实现了翻番。其中经开区、高新区、管城区同比上涨幅度较大。从市场在售楼盘表现来看,与去年相比管城、高新、经开均有1000元/㎡以上的大幅上涨,至于项目个案方面如位于经开新城的中建观湖国际与去年相比上涨幅度甚至超过了2000元/㎡。其中因素包含人民币的贬值压力;国内投资渠道偏窄;郑州城市扩张潜力依然巨大;人口快速导入加剧刚需外溢到新区;郑州城市国际化标杆区域滨河国际新城引领了片区规划档次升级,从而成为城市新的住宅价格助推器。

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    郑州市商品住宅市场未来发展趋势:长期无虞,稍有近忧

    结合上半年郑州商品住宅市场的发展情况,就未来的发展趋势方面,戴德梁行郑州公司认为:

    供应趋势。三环和四环内短期将会有较多大体量的城改项目先后入市、各新区组团推动土地入市的需求也相当迫切,预计下半年至2018年郑州商品住宅的供应同比将会有大幅增加;

    需求趋势:2014年至今,郑州商品住宅销售持续火热,今年上半年创下近10年来最好的半年表现,短期内透支了不少购买需求,暴涨之后将有存在小幅调整的需要。

    价格趋势:预计未来随着供应的加大和短期需求的透支,郑州商品住宅价格短期难以再次复制2014下半年至上2016上半年的暴涨态势。预计整体市场价格将呈现小幅上涨的趋势,甚至出出现短期的盘整,但土地资源稀缺的中心城区房价持续上涨的局面将会维持。

项目核心卖点变化趋势:2016年上半年入市和即将入市项目,正在逐步摆脱以往仅注重基础商业、教育、医疗等大众需求配套完整性的发展策略束缚,向文旅、医养、文创、等核心产业、主题商业驱动方向发展,以白沙、南三环、南四环、中原区等城市新区、老城更新项目为典型代表。这其中既有项目投放区域的因素,又有住宅市场竞争升级导致开发策略升级的因素。

    2015年郑州市商业用房市场分析:近两年供应出现一定程度下跌,有利于缓解库存压力,但价格上涨乏力,“以价换量”现象明显。

   市场供应方面。2009年以来,商业用房市场供应波动比较大,其中2011年、2013年和2015年市场供应比较大,2016年上半年郑州市场新增供应量为39.71万㎡,同比有所减少。而商业用房供应波动比较大的原因是因为商业用房占整体商品房市场的比重较小,受单个项目供应的影响较大。市场销售成交方面, 2016年上半年市场成交23.7万㎡,市场成交较为稳定。在商业用房销售价格方面,受商业用房投资热潮的降温,成交均价有所下降, 2016年上半年商业用房成交均价17783元/㎡,较2015年同期增幅6.3%。

    在零售市场方面,优化品牌结构、提升体验式业态占比是商场调整的主旋律,伴随着调整,各个商场的空置率也有明显的提高。值得注意的是,入豫两年的华润郑州万象城在经历了开局阶段的不顺畅后,也从今年上半年就商场一期的整体定位、业态及品牌作出了一定规模的调整。据悉,万象城一期在调整的店铺达30多家,随着下半年B1层主题街区、原金标百盛百货区域的升级改造完毕,华润郑州万象城将再一次成为业内外的焦点。此外,下半年开业的杉杉奥特莱斯、CityOn熙地港(郑州)购物中心、惠济万达广场也将助推郑州商业的发展。

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    就郑州市商业地产市场的未来发展趋势,戴德梁行郑州公司认为:

    2016年上半年中国在建购物中心面积逾3000万㎡,中国在建购物中心面积占全球一半以上。然而对郑州而言,由于前期商业地产开发多以散售型商铺、中小型卖场为主,开发水平较低,郑州市商业地产仍然存在开发机会。

•散售型商铺供销市场转向社区服务型商业为主的趋势明显;

•散售型商铺成交价格受租金回报的影响较大,在租金上涨缓慢的前提下,散售型商铺成交价格短期上涨乏力;

•随着本地房企的成长及国内实力房企的进入,还有专业商业地产开发企业的进入,未来郑州商业地产的开发水平、物业品质将会得到大幅度提升;

•随着城市的扩展,郑州旧有的商业中心将巩固提升,其它区域有望出现多个区域型商业中心和社区型商业中心;

•购物中心商业将成为集中商业开发的重头戏,未来一段时间郑州有望出现多个具有一定影响力的城市型、片区型、社区型的购物中心;

•本地代表性房企进入上海市场,从而开始了区域多元化、国际化、品牌战略化的进程;

•2016年上半年郑州市写字楼市场分析

    回顾历年来写字楼供需, 2016年上半年是近4年来郑州写字楼市场成交下滑最为严重的一个半年,且从一季度开始,供应及成交产品中办公产权公寓占比大幅攀升至约50%,显示出2014、2015年开发企业对于2016年纯写字楼市场的预期并不理想,因此提前采取了多元化的去库存手段。

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    从去化情况来看,郑东新区及金水区仍是2016年上半年写字楼供销的热门区域。上半年郑东新区及金水区写字楼销售量约21万平米,占全市总去化量近六成,其中郑东新区去化主要集中在高铁片区。主要原因是两区现状或规划支撑写字楼发展的产业、行政、人力资源、配套等要素发展最为成熟和规模化,对租户的强吸引力保证了投资收益的可靠性;高铁片区在供大于求主导的这一波次去库存行动中,价格接近阶段性探底,各方在一段时期内会持续观望市场,形成一个稳定期,因此不少投资者持抄底心态入场。

    在写字楼租赁市场方面,目前郑州市写字楼市场中销售型写字楼占据主导,自持型写字楼稀缺,从上半年租赁市场表现来看,销售型写字楼与自持型写字楼在租金水平及入住率指标上分化明显。

    从租金表现来看,上半年自持物业租金总体维持高位水平,平均租金可达3-4元/平米/天左右,而销售型写字楼平均租金整体呈现下滑趋势,平均租金仅1.5-2元/平米/天。其中郑东新 区范围内租金下跌最为剧烈(-30%),单月租金从2015年6月开始逐步下跌,今年1季度起月平均租金均在2元/㎡/天以下。

    从入住率水平来看,自持型写字楼入驻率波动较销售型写字楼相对稳定,但受宏观经济低迷、高铁片区出租项目集中入市等因素影响,平均空置率有所上升,CBD及高铁片区代表性自持型写字楼入住率可达到70%左右,较去年全年下降了约10%。销售型物业由于市场竞争激烈,从2015年中期开始,入住率呈现整体微跌态势,高铁及金水路政务片区销售型写字楼平均入住率仅50%-60%左右。

2015各区域甲级标志性写字楼平均租金对比

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•戴德梁行郑州公司副总经理巴然认为以销售为主导的市场现状,致使写字楼租赁市场困局有如下观点:

•单一产权物业虽基本维持价格体系,但由于前期租户组合策略上的单一化加大了大型客户退租所带来的结构风险;但总体空置率、租金价格相较于散售项目仍优势明显,主要原因是租赁及运营管理的统一性、品质化更具有市场竞争力。

•分散产权型物业租金在小业主的低价裹挟压力下难以提升;

•以销售为主的写字楼,其产品品质及后期整体运营管理水平受限,造成新进入的大型品质型租户的落地抗性;

•小业主分散产权导致对租户品质缺乏统一把控和门槛限制,对后期写字楼形象及品质维护不利; 

•销售价格、租金价格的阶段性探底,在一定程度上是严格控制新增供应造成的,在此状况下会形成一个市场观望期,如果在现行价格状况下销售、租赁能够获得好转,那么将有助于市场触底回暖,但反之,下行趋势将继续维持,直到达到市场自我平衡。

•随着经济下行,客户经济实力下挫以及新兴创业客户的出现,对办公物业的需求更加多样化,需求无法满足的同时伴随空置率走高,供求矛盾更加尖锐;

    就郑州写字楼市场未来发展趋势,戴德梁行郑州公司认为:

    从未来各重点片区的潜在供应来看,2017年以后预计将有600万㎡左右的新增供应陆续入市,将对写字楼租售市场带来又一波冲击。 

    未来郑州市写字楼的去化还需要依靠城市能级的提升,以及重大发展机遇的带来的产业结构的优化,从而加大郑州对周边区域的辐射能力和企业选址的向心力,加速大型服务业进驻郑州的步伐,带动写字楼需求端的提升。

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