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房地产税方案13年仍未出台 究竟难在哪儿?

更新时间:2016-07-20  来源:新华网  点击:
 

    关于房地产税的进展,又爆出了最新消息。近日,全国人大财经委员会副主任委员郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露,目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大。
    国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓接受记者采访时表示,希望在2017年底本届人大能拿出一个可供讨论的房地产税方案。但是,方案从讨论到通过还有一个过程,“我们不能指望在很短的时间内就推出这项政策,事实证明一个税种的推出如果过于仓促,在执行中会有很多后续问题不好解决。房地产税宁可晚一点出台,也不能出原则性、颠覆性的错误”。
    房产税和房地产税有什么区别
    目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别,都在混淆使用,房地产税和房产税仅一个“地”之差,实际差别却很大。
    房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。
    事实上,近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论,都是使用“房地产税”这个概念。这意味着,未来的房地产税,征收对象不仅是房屋,还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费,都有可能随着房地产税的推行而进行整合,因此应该是房地产税收体系的综合改革。
    开征房地产税要先立法
    从2003年提出物业税开始,房地产税已历经13年之久,其间经历了征不征、怎么征、征多少等诸多讨论和争议。2011年初,在没有立法的前提下,先行在上海和重庆两地进行试点征收。
    但是,房地产税要全面推行还需先立法。2013年11月,十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,提出了“税收法定”的原则,也就是说,“如果没有相应法律作前提,政府则不能征税”。
    2015年3月,十二届全国人大三次会议通过了修改《立法法》的决定,明确规定:税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度,只能通过制定法律来解决。一系列政策频出,意味着未来开征房地产税,必须先由全国人大立法讨论通过才能算数。
    房地产税收入抵不上征税成本
    由于房地产税是典型的地方税,理所当然该由地方税务部门来征收,而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。事实上,房地产税作为直接税种,征收难度大、成本高,绝大部分城市即便强行开征,获得的收入也难以抵消成本。
    从试点城市看,无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收,所得税收入都很少。按照新华网2014年1月的报道,重庆从2011到2013年,累计3年征收房产税未超过4亿元;上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配,征收所花费的人力物力成本相对巨大。
    “税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”刘桓告诉记者,直接面对居民征税很难,“一旦征收房地产税,一个楼内的一百户居民就有一百种情况,税务局要分别对待,我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。”
    房地产税到底难在哪里
    “房地产税在起草过程中,实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计,因为围绕着房地产的税收有很多,还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用,都和房地产税有关。”刘桓告诉记者,实际上,房地产税的出台,是对现行税费体制中的一些税费项目所做的必要调整和整治。“这是一个非常复杂和困难的过程。”
    另外,迄今为止,中国的税收几乎都是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也是通过单位财务部门代扣代缴,现在让税务局直接面对居民个人征收房地产税,难度可想而知。
    “建议采取中介方式,可以把房地产税委托给有资质的资产评估权威部门来征收。”即便如此,刘桓依然对通过中介组织征税表示担忧,“其诚信程度、职守操守和业务能力目前都没有达到相应的水平。中国是一个大国,南北东西差别很大,二元性结构特征也很明显,税务机关以及相关的中介部门的管理一时半会儿又跟不上,这就使得房地产税开征的时候会遇到想象不到的麻烦。”
    税率多高?按什么房价征收
    老百姓最为关注的是,房地产税一旦实施,买房要多交钱吗?要多交多少钱?
    以北京为例,如果一家3口在北京二环购买一套100平方米的房子需要800万元,按照1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算,每年需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元)。
    现实或许不会这么悲催!据了解,上海、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间,低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税,税率一般为1%至2%)。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档,重庆包括0.5%、1%、1.2%三档。如果按照0.5%税率计算,在北京二环购买一套100平方米的房子,每年需缴纳房地产税4万元左右(每月缴税3333元)。
    “不过,从发达国家经验来看,房地产税一般以评估价,而非市场价为税基。评估价一般要低于市场价,且会是几年才调整一次。”中国社科院财经院汪德华研究员告诉记者。
    房地产税会不会有免征额
    刘桓还建议说,我国的房地产税不能照搬国际经验,要根据中国国情,设定一定的免征额。
    2011年上海和重庆的房产税试点方案,皆有免征条款:上海本地户籍居民人均60平方米免征,重庆对于新购房100平方米免征。“根据上海的试点经验,免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于3口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓告诉记者。
    “从根本上说,目前还需明确房地产税的功能定位,功能定位决定税制设计。”汪德华告诉记者,房地产税采取设定一定免征面积的税制设计,比较符合中国国情。这也意味着其功能定位是调节房地产市场。“中短期内,恐怕房地产税与土地出让金并行是不可避免的选择。长期来看,可以考虑将房地产税推行与土地使用权70年到期问题挂钩。在70年期限到期之后,缴纳房地产税就可以永续使用。”
    房地产税会替代土地出让金
    对于免征额和税率,目前官方并未透露出任何信息。当下,大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。
    在土地国有的条件下,我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。财政部公布数据显示,2014年全国土地出让金收入超过了4万亿元。如果这4万亿不征土地出让金,而是改征房地产税,也就意味着让买房人来承担这4万亿,能承担得了吗?
    以上海为例。据上海市国税局公布的数据,上海2014年房产税收入约99.9亿元,除去商业、办公、酒店等多种物业,试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。这个数据是多少呢?上海预算草案报告公布的房产税征收为27.6亿元。另据中国指数研究院数据,上海市2014年土地出让金征收1766.79亿元。简单计算,房地产税仅占土地出让金的1%,两者差距确实比较大。
    “如此情况下,让房地产税去充当土地出让金,地方政府能不能做到我表示怀疑。”刘桓说。

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