资讯首页 楼盘资讯 楼市新闻 珍珍测评 楼市伊人秀 置业指南
您的位置: 首页 > 资讯频道 > 数据行情 > 2016年上半年郑州楼市商品房数据分析

2016年上半年郑州楼市商品房数据分析

发布时间:2016-07-15  来源:中原楼市网 同致行  点击:
 

商品房市场回暖明显,供不应求、价格回升

商品住宅供需双涨,库存已达恐慌警戒线

商业供应、价格均有所下滑,库存压力巨大

办公物业库存压力逐步缩小,整体价格低位运行 

二七区占据市场首位,中原区、高新区紧随其后

二手房市场受政策放开影响,量价齐涨

1、商品房市场——供给减少,销售增加,价格攀升

图片1.png

2014-2016.6郑州市商品房供销价走势图

    2016年楼市整体趋势是销售稳定增长、价格也稳定上升。上半年,宽松的货币政策和房地产政策促使房地产市场回暖,各类需求集中释放推动市场整体高位运行。6月份全国百城住宅平均价格为11816元/平方米,环比上涨1.32%,涨幅收窄,同比上涨11.18%,涨幅扩大,再次刷新中国房价整体记录。但房价继续延续上涨趋势明显减弱,北京、上海、深圳等一线城市房价涨幅继续缩小,三四线城市房价涨幅均有所放缓。未来随着地方调控政策进一步落地实施,热点城市楼市过热现象将得到控制,百城整体房价涨幅或将继续趋缓。

   作为省会郑州市,在国家层面各种信贷及宽松的政策支持下,郑州也下调首付比例,市场回暖迹象从3月份开始明显 各大房企入市积极,每个月推盘项目较多,多数项目销售效果较为理想,整个市场层面供需上涨,价格上涨势头较强。

上半年商品房供应量受去库存政策影响同比下降 

   2016年上半年郑州市商品房市场供应总面积为605.05万㎡,较2015年上半年下降5.3%。其中5月份供应最大,为165.65万㎡,2月份受春节淡季影响供应量较少,受整体去库存环境的影响,商品房供应量均不超过50万㎡,但从3月份以后随着市场回暖,5、6月份单月供应均超过150万㎡。

   分结构来看,住宅供应贡献最大,住宅供应464.8万㎡,占比77%,商业供应39.2万㎡,占比6%,办公供应44.29万㎡,占比7%。

上半年商品房成交量上涨明显

   2016年上半年郑州市商品房市场成交面积为743.10万㎡,较2015年上半年上涨58.75%。其中从3月份开始,受调整商贷首付比例影响销量上涨明显,单月销量均在100万㎡以上。其中4、5、6月份单月销量超过140万㎡以上,4、5两月份销量达166万㎡。

   分结构来看,住宅供应贡献最大,住宅成交651.87万㎡,占比88%,商业成交25.89万㎡,占比3%,办公成交62.72万㎡,占比8%。

   受住宅影响房价波动较大,均价呈现先降后涨态势,整体价格较去年略微上涨

   2016年上半年郑州商品房价格波动幅度较大,主要是受成交占比较大的住宅价格影响。1-6月份中仅4月份价格相对较低,低于去年各月的水平,5-6月份价格较上月涨幅较大,其中5月份商品房均价上涨15.8%,6月份均价上涨幅度为13.5%。但上半年的整体价格为9592元/㎡,较去年同期的9545元/㎡上涨0.49%。 

分结构来看,上半年住宅价格的高涨对整体商品房价格有很大的拉升作用,但商业办公上半年的价格一直处于低位,因此一定程度上会对商品房的价格有所拉低。   

1.1、商品房库存——供不应求,库存逐渐减少

图片2.png

郑州市商品房库存走势图(以2010年底为基底)

(注:之前数据为郑州市6大区数据,2013年起为郑州市8大区数据)

   2016年上半年郑州市商品房供应605.05万㎡,去化743.10万㎡,供求比0.8,市场表现为供不应求,截止到2016年6月底,郑州市商品房市场库存量达1421.44万㎡,库存量逐渐减少,按照近3个月月均161万㎡的去化速度计算,需要8.8个月的去化周期,去化周期合理,但分物业形态去化周期差别非常大。

1.2、商品房各物业成交面积——商品住宅绝对量及占比均上涨明显,商业、办公占比均下滑

图片3.png

郑州市2016年上半年商品房各物业成交面积比例图  

   2016年上半年郑州市商品房销售743.10万㎡。其中分物业形态来看,占比最大的依然为商品住宅,共计销售651.87万㎡,占比88%,较去年同期上涨6%。纵观各月商品住宅销量来看,2016年上半年月度销量都好于去年各月。

   商办物业的销量较比去年上半年有所增长,但占比却较去年有所下滑。例如商业用房上半年共计成交25.89万㎡,占比3%,较去年增长下滑2%;办公用房去化62.71万㎡,占比8%,较去年下滑3%;而经适房和其他用房占比依然占比很小。

2、商品住宅——供销双涨,价格受东区高端项目拉动上涨势头较强

图片4.png

2014-2016.6月郑州商品住宅供销价走势图

   2016年上半年商品住宅销售较去年同期上涨明显。受宽松市场环境影响,上半年价格整体呈波动上涨趋势。但由于地价的快速上升,预计下半年房价将继续保持这种上升的态势,但幅度可能有所收窄。

上半年商品住宅供应量同比上涨不明显,各大房企入市积极

   2016年上半年郑州市商品住宅市场供应总面积为464.8万㎡,同比2014年上半年上涨6.74%。上半年除了1、2月份春节淡季影响,其他月份供应量均较大,5、6月份均在120万㎡以上。上半年集中供应的项目有中实润城、正商林语溪岸、正商城、怡丰森林湖、亚星望江居、鑫苑鑫家、万科天伦紫台、万科城、泰宏建业国际城、民安北郡、建业海马九如府、东润城、碧源月湖、百荣世纪城等,这些项目单个供应量均在8万㎡以上。

受下调贷款首付比例以及市场层面利好影响,上半年商品住宅成交量上涨明显

   2016年上半年郑州市商品住宅成交面积为651.87万㎡,较2015年同期上涨69%。除了1、2月份之外,其他各个月份月均销量均在100万㎡以上,均大于2015年各月的销量水平。

上半年房价波动较大,但整体呈上涨态势,6月份突破万元大关 

   2016年上半年整体均价为9402元/㎡,较2014年同期上涨2%。上半年郑州商品住宅价格波动幅度较大,但整体继续保持上涨局面。前三个月基本比较稳定,4月份价格降至上半年最低,从5月份开始,逐月上涨势头较猛,到6月份已经突破了万元大关,主要是受东区高端豪宅项目建业海马九如府、万科天伦紫台等项目的高价备案拉升。未来随着龙子湖地王圈的地王项目相继入市,价格上涨动力较大。

2.1、商品住宅库存——去化周期约2个月,已达恐慌警戒线

图片5.png

郑州市商品住宅库存走势图(以2010年底为基底)

(注:之前数据为郑州市6大区数据,2013年起为郑州市8大区数据)

   郑州市商品住宅上半年供应464.8万㎡,成交651.86万㎡,供求比为0.71,供求缺口为187万㎡,处于供不应求的态势。截止到6月底库存量达320.88万㎡,库存量继续呈现小幅下降,按照近3个月月均143.42万㎡的去化速度计算,库存仅需2.2个月的去化周期,已达恐慌警戒线。各物业去化结构失衡,住宅无压力,商业去化压力大。

   从各区域库存数据来看,郑东新区和经开区累计库存为负,供不应求,区域项目销售无压力。各区域的库存水平不等,处于高库存第一梯队依然为二七、金水、管城,截止到6月底库存量分别为152.08、65.61、63.86万㎡,惠济区和高新区供求缺口相对较小,库存压力小。

2.2、分建筑类型成交量价——高层产品依然以低价占据主力

图片6.png

郑州市2016年上半年住宅分建筑类型成交量价

图片7.png

郑州市2016年上半年商品住宅各类型成交占比

(注: 12-18层为小高层,18层以上为高层)

   2016年上半年商品住宅类产品中高层依然占据绝对主力,其他建筑形态产品成交面积差别不大。价格方面,别墅均价最高,其次为洋房,小高层均价最低,但与高层的价格差距不大。

   高层类产品上半年成交面积574.48万㎡,占比88%,销售均价为8811元/㎡。

   小高层类产品上半年成交面积25.43万㎡,占比4%,成交价格8508元/㎡,代表项目有一处庭院、碧源月湖、九龙城、阳光城、正商林语溪岸、正商金域世家等。

   别墅产品上半年销售10.79万㎡,占比2%,均价23319元/㎡,代表项目有建业海马九如府、金沙湖、鸿园等。

   洋房产品上半年销售41.17万㎡,占比6%,均价14555元/㎡,代表项目有保利海上五月花、鸿园、华启金悦府、中海锦苑。

2.3、成交面积段——住宅依然以刚需80-90㎡为主,120-144㎡以上改善面积段占比上涨

图片8.png

2016年上半年郑州市商品住宅市场成交面积段细分

   2016年上半年住宅面积段产品80-90㎡仍然占据绝对主力。二胎政策的全面放开及宽松的房地产政策,带动了120-144㎡的面积段产品占比有所上涨。

   80-90㎡面积段共计成交24515套,套数占比39%,较2015年同期下降6%,成交面积为214.98万㎡,价格为8786元/㎡。

   60-80㎡面积段产品成交5450套,占比9%,较2015年同期下降2%,成交面积为40.46万㎡,成交价格为8574元/㎡;代表项目有万科大都会、经开万锦城、永威城、万科城等。

   120-144㎡产品分别成交11931套,占比19%,较去年同期上涨2%,成交价格为9196元/㎡,代表项目有鸿园、民安尚郡、谦祥万和城、恒大翡翠华庭。

   100-120㎡产品共计成交8485套,占比14%,较去年同期上涨6%,成交面积为95.35万㎡,销售价格8502元/㎡。

   144-180㎡产品共计成交2697套, 占比4%,较去年同期上涨1%。成交价格为11298元/㎡。

   90-100㎡和180㎡以上面积段产品分别成交4616和1860套,占比7%和3%,和去年同期持平,销售价格分别为8028元/㎡和16384元/㎡,代表项目有碧源月湖、新蒲花园和建业海马九如府、鸿园。

2.4、成交价格段——8000-9000价格段占据绝对主力,价格上移趋势明显

图片9.png

2016年上半年郑州市商品住宅市场成交价格段细分

   2016年上半年郑州市商品住宅价格段8000-9000以绝对优势占据了市场的主力,且9000以上的价格段占比较去年同期继续上涨,今年上半年宽松的房地产政策促使大量项目入市,导致价格段上移明显。

   8000-9000价格段产品上半年共计成交20559套,套数占比33%,较去年同期增加1%,代表项目泰宏建业国际城、亚星盛世、绿都澜湾、瀚宇天悦、和昌湾景国际、永威城等。

   9000以上价格段上半年共计成交24243套,占比39%,较去年同期增加9%,代表项目为建业海马九如府(32172元/㎡)、中海锦苑(14333元/㎡)、锦艺金水湾(9320元/㎡)、正商金域世家(9761元/㎡)等。

   7000-8000价格段产品上半年共计成交5656套,占比9%,较去年同期有所下降。代表项目有碧源月湖、锦绣山河、鑫苑鑫都汇等,其中该价格段产品以二七区项目居多。

3、商业市场——供应减少,价格同比下滑

2014-2016.6月郑州商业市场供销价走势图

图片10.png

    郑州市商业用房供过于求态势一直比较明显,2016年上半年商业市场表现中供应量仍然很大,有很多综合体项目的配套商业物业入市。成交量受地段及客户认可度影响较大,常规的核心城区及郑东新区商业物业份额逐步缩小,远郊地区以及非常规区域的配套住宅物业、配套办公类物业大量入市,但这些区域的商业市场有待发展,客户对此类区域的投资热情相对较低,因此整个上半年商业销量走低,价格也受地段及物业形态影响,价格有所下滑。

上半年供应量减少,整体较去年同期同比下降明显

   2016年上半年商业供应量适中,供应总面积为39.19万㎡,较2014年上半年下降50%。其中5月份和6月份供应量较大,主要代表项目有盛润锦绣城商业、美景麟起城、佳田商务中心、楷林商务中心、泓佳商业中心等项目。

成交量有所上涨,略高于2015年上半年的销量

   2016年上半年郑州市商业6个月总销售面积仅为25.89万㎡,较2014年上半年的22.55万㎡增加3.34万㎡,同比增加14.8%。除了2月份、3月份销量低于3.5万㎡以外,其他各个月份销量均位于4.4-5万㎡之间。

上半年各月房价波动起伏较大,整体较去年同期有所下滑

   商业物业受地段影响较大,上半年商业物业成交区域分布比较广泛,因此价格波动较大。整个上半年均价为17113元/㎡,较2015年同期的17872元/㎡下降4%。其中3月份价格较高,达到2万元/㎡以上,其他各个月份均位于2万元/㎡以下。

3.1、商业物业库存——库存小幅稳步增长,库存压力巨大

郑州市商业市场库存走势图(以2010年底为基底)

图片11.png

 (注:之前数据为郑州市6大区数据,2013年起为郑州市8大区数据)

   郑州市上半年商业市场在经过2月份、3月份和4月份供不应求的状态之后5月份和6月份又开始供应猛增,销量仍然和之前月份相差不大,因此库存量急剧加大,截止到6月底,库存量为372.73万㎡,以近三个月月均4.85万㎡的去化速度计算,库存需要77个月的去化周期,去化压力较大。

   除了自持性商业物业外,近年来远郊区域及非常规区域的商业物业增加,客户对此块区域的认知度较低,造成商业物业投资热情下降,这在一定程度上加大了商业物业的库存。整个商业用房的去化压力也是所有物业形态中最大的,泡沫化最严重的,未来随着大体量城中村改造继续入市,商业的供应量还会继续加大,库存压力异常明显。

   分区域来看,所有区域的商业都处于库存较旺的状态,但各区域的去化压力略有不同,从库存量来看,二七区以93.11万㎡的库存量依然位居第一,其次是金水区,库存量66.12万㎡,第三、第四的依然为中原区和郑东新区,库存量分别为56.81、55.12万㎡,管城区库存量49.54,高新区库存量38.12万㎡,相对而言,经开区的库存量稍小,位于5万㎡以下。

3.2、成交面积段——30-100㎡为市场主流,其余面积段产品相对接近

图片12.png

2016年上半年郑州市商业用房成交面积段细分

   2016年上半年成交面积段集中在30㎡以下和50-100㎡,分别成交828套和444套,套数占比分别为36%和19%,两个面积段产品合计占据了商业市场的55%。30-50㎡面积段代表项目有锦艺国际轻纺城、元通纺织城、郑东商业中心和大观商贸中心等,50-100㎡面积段代表项目有华强城市广场、金马凯旋家居CBD、绿都广场、鑫苑鑫都汇等,其他面积段产品相对比较均衡。

   各面积段价格呈现小面积价格高,大面积价格低的现象。例如,30㎡以下的价格段产品最贵,均价突破26000元/㎡,代表项目有大观商贸中心;其次为30-50㎡的产品段,价格为25836元/㎡;300㎡以上产品价格最低,为13635元/㎡。

4、办公市场——连续4个月供不应求,整体价格低位运行

图片13.png

2014-2016.6月郑州办公市场供销价走势图

   2016年上半年办公物业主要是消化已有库存,市场供应有所减少,成交量有较2015年同期有所增加。价格方面,部分写字楼项目以公寓产品出售,同时项目较为偏远,在一定程度上拉低了整体价格。办公物业和商业物业目前的市场形势有类似之处,同样是传统的热点片区市场份额逐步缩小,新兴片区正在兴起,但新兴片区在客户认可度及投资前景方面差别很大。而且,办公物业目前一个很大的特点是郊区产业园项目以及没有办公优势的项目以商住公寓的形势出现,这类项目大多较为偏远,如何去化此类办公产品成为难题,尤其是城改综合体项目中大量的办公性质产品,在一定程度上会增加整个办公市场的潜在供应,增加产品去库存风险。

   上半年办公供应量较去年下半年有所下降但较去年同期小幅上涨

   2016年上半年郑州市办公市场供应总面积为44.29万㎡,同比2015年同期上涨3%。其中5、6月份供应量比较集中。代表项目为翰林国际城、盛润锦绣城、美景麟起城、楷林商务中心、正商博雅广场、泓佳商业广场等。

上半年整体成交量高于去年同期水平

   2016年上半年郑州市办公物业6个月总销售面积为62.72万㎡,较2014年同期增加20%。其中3月份销量13.15万㎡,5月份销量14.9万㎡。

   上半年整体均价由于偏远地区产业园项目出售拉低均价

   整个上半年均价为8734元/㎡,较2014年同期的9508元/㎡下降8%,主要是受地址较为偏远等因素导致项目价格低所致,其中代表项目有郑州电子电器产业园,备案价格为4169元/㎡。

4.1、办公物业库存——连续3个月无供应,库存压力逐步缩小

图片14.png

郑州市办公市场库存量走势(以2010年底为基底)

(注:之前数据为郑州市6大区数据,2013年起为郑州市8大区数据)

   2016年上半年2-4月份无供应土地,月均去化10万㎡,库存量逐步下降,截止到2016年6月底,郑州市办公用房库存量为132.85万㎡,按照近3个月月均12万㎡的去化速度计算,共计需要11个月的去化周期,目前来看,办公用房的库存在合理范围内,去化压力不大。

   分区域来看,区域库存可分为两个梯队,第一梯队为传统核心供求热点片区,如郑东新区,这类区域内,客户认可度较高,投资热度较强。

   而第二个梯队为非传统区域,特别是包含了很多新兴区域,这类区域客户认可度普遍较低,投资前景未知,因此此类区域库存相对较多。具体区域是管城区、二七区、中原区,库存量分别为43.2、19.11、12.79万㎡。

   4.2、成交面积段——50㎡以下产品(公寓)为市场主流热销面积段

   2016年上半年办公类物业热销面积段产品梯队极其明显,100㎡以下面积段产品为市场主流产品,共成交6153套,占比80%,主要还是源于市场上公寓型办公类产品较多,小面积低总价门槛相对较低,成为小面积段产品比较供销两旺的原因,成交面积段的变化也是对市场供应的一种反应。代表项目有美景麟麒城、盛润锦绣城、升龙天汇广场、丁香郡等项目。

   从各面积段价格分布来看,100-500㎡的面积段产品价格最贵,该面积段内的办公多为纯正的甲级办公楼的面积配置标准,这类型项目大多占据着地段、品牌及配置优势,因此价格相对较高,而100㎡以下的面积段产品类型中包含着很多类似于住宅公寓型的项目,区域选择性比较大,因此价格也参差不齐。

图片15.png

2016年上半年郑州市办公用房成交面积段细分

5、区域市场——二七区占据市场首位,中原区、高新区紧随其后

2016年上半年郑州市各区域各物业销售面积

图片16.png

(住宅数据不包含经济适用房、补差商品房等)

   整个2016年上半年二七区、中原区和高新区市场活跃度比较高。二七区凭借二七新城片区各大刚需项目占据市场首位,共成交量129.5万㎡;中原区凭借成熟的生活配套占据市场第二,总成交量为111.28万㎡;高新区占据市场份额第三的位置,总成交106.23万㎡。接下来是金水区、惠济区、管城区和郑东新区,销量分别为93.54万㎡、87.63万㎡、82.60万㎡、82.28万㎡。

   住宅市场方面,二七区领先,销量119.39万㎡,该区域内凭借二七新城片区发展迅速,目前是刚需项目扎堆的区域,各大项目争相入市开盘,上半年活跃楼盘较多,代表项目有泰宏建业国际城、亚星盛世、万科大都会、锦绣山河、绿地滨湖国际城、鑫苑名城;其次是中原区,销量为103.66万㎡,代表项目有汇泉西悦城、正商金域世家、和昌湾景国际、金水世纪城、领创天誉华庭;位居第三第四的区域是金水区、高新区,销量也在84万㎡以上,区域代表项目分别是锦艺金水湾、瀚宇天悦、康桥朗城和五龙新城、公园道一号、万科城、谦祥万和城、翰林国际城;其他区域住宅销量出经开区以外均在60万㎡以上。

   办公市场方面,上半年高新区首超郑东新区以20.14万㎡的销量位居第一,该区域以契合的企业办公型项目和部分公寓型办公项目积极入市,拉升了区域的办公销量,代表项目有河南省国家大学科技园、国家动漫产业发展基地、郑州电子电器产业园和正弘高新数码港;其次是郑东新区,该区域是商办综合体的聚集区,特别是围绕着高铁站附近以及新兴龙子湖片区域,各大楼盘林立,上半年代表项目有正商木华广场、绿地新都会、郑东商业中心等项目;其他区域办公销量均位于10万㎡以下。

   商业市场方面,上半年郑东新区以5.52万㎡位居第一,代表项目有众合环宇国际大厦、国际企业中心、郑东商业中心、中央特区;金水区和管城区分别以5.09和4.87万㎡的销量位居第二第三,代表项目有普罗旺世、金水万达中心和大观国贸中心、百成国际机电港;其他区域销量均位于3万㎡以下。

2016年上半年郑州各区域各物业销售均价分布

图片17.png

(住宅数据不包含经济适用房、补差商品房等)

   2016年上半年商业物业市场各区域差别较大,住宅和办公市场差别相对较小。商业物业受地段影响较大,而办公物业随着各种新兴区域遍地开花,区域间的差距逐步在缩小;住宅物业2014年以来价格稳步上涨,办公物业和住宅物业价格波动趋势比较一致,,住宅和办公价格基本持平,原因在于办公改为公寓进行销售。

   商品住宅市场,上半年郑东新区仍然是第一,成交均价15070元/㎡,区域内销量较大的建业海马九如府项目备案均价为32172元/㎡,在一定程度上提升了区域的整体价格;其次是金水区,成交均价10965元/㎡,位居第二,销量较多的代表项目康桥朗城备案价格为10632元/㎡;其他区域价格均在10000元/㎡以下。其中上半年中原区住宅均价位7578元/㎡,位居末位,主要是由于惠众嘉苑和龙源世纪花园分别以3958元/㎡和4147元/㎡的价格拉低了整体均价。

办公市场,郑东新区和金水区分别以12327和11245元/㎡的价格领先郑州,其余各区域备案价格均在9000元/㎡以下,其中高新区最低,仅有6297元/㎡,缘于郑州电子电器产业园的低价房源的大量备案,备案价格为4169元/㎡。

   商业市场,上半年管城区凭借黑马优势夺得第一,区域均价为22413元/㎡,主要是受区域内的大观商贸中心项目23344元/㎡的拉升所致;其次为中原区,成交均价19425元/㎡,代表项目为元通纺织城,备案价格在21646元/㎡;商业价格较低的区域为惠济区和郑东新区,区域价格均位于15000元/㎡以下,价格差距较大。

   6、二手房市场——受政策放开影响,上半年量价齐涨

   化解房地产库存列入2016年五大重点任务中,2月份,首套房贷款比例下调以及降准等信贷政策的宽松令市场层面表现出有回暖的迹象,整个上半年二手房成交量价齐涨。销售量逐月上涨,均高于往年各月的水平,特别是2月份首付比例下调之后,极大的促进了市场上二手房交易的火热,4、5、6月份二手房销量继续攀升。市场的回暖以及个人转让2年以上普通住房免征增值税在一定程度上助推了价格的上涨,市场上有更多符合税费减免条件的房源入市,拥有这些房源的业主,会把在交易环节所减免的税费以一定比例转嫁到房源的购买成本上,这就在一定程度上拉升了房源的均价水平。

2014-2016.6月郑州二手房市场量价走势图

图片18.png

   2016年1-6月份郑州市二手房市场总成交套数为37812套,成交面积350.17万㎡,成交均价为8873元/㎡。与2015年同期相比,销售套数和销售面积同比上涨77%。

   6月份,全国十大城市主城区二手住宅样本平均价格为33695元/平方米,环比上涨0.98%,同比上涨22.70%。预计下半年二手房市场活跃度仍将继续,交易量和销售均价会继续走高,但是房价涨幅会有所收窄。

读完这篇文章后,您心情如何?

网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
  • 中原楼市网一站式看房、购房、团购热线:0371-552 55555       客服热线:0371-65650700  65650711 
  • E-mail:zyloushi@163.com 本站法律顾问:河南见地律师事务所 韦向智、曹必琼律师 豫ICP备08007480号 版权所有:中原楼市网
  • 举报中心IDC备案网络警察
    返回顶部