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2016年上半年郑州楼市商品房数据分析

更新时间:2016-07-15  来源:中原楼市网 同致行  点击:
 

商品房市场回暖明显,供不应求、价格回升

商品住宅供需双涨,库存已达恐慌警戒线

商业供应、价格均有所下滑,库存压力巨大

办公物业库存压力逐步缩小,整体价格低位运行 

二七区占据市场首位,中原区、高新区紧随其后

二手房市场受政策放开影响,量价齐涨

1、商品房市场——供给减少,销售增加,价格攀升

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2014-2016.6郑州市商品房供销价走势图

    2016年楼市整体趋势是销售稳定增长、价格也稳定上升。上半年,宽松的货币政策和房地产政策促使房地产市场回暖,各类需求集中释放推动市场整体高位运行。6月份全国百城住宅平均价格为11816元/平方米,环比上涨1.32%,涨幅收窄,同比上涨11.18%,涨幅扩大,再次刷新中国房价整体记录。但房价继续延续上涨趋势明显减弱,北京、上海、深圳等一线城市房价涨幅继续缩小,三四线城市房价涨幅均有所放缓。未来随着地方调控政策进一步落地实施,热点城市楼市过热现象将得到控制,百城整体房价涨幅或将继续趋缓。

   作为省会郑州市,在国家层面各种信贷及宽松的政策支持下,郑州也下调首付比例,市场回暖迹象从3月份开始明显 各大房企入市积极,每个月推盘项目较多,多数项目销售效果较为理想,整个市场层面供需上涨,价格上涨势头较强。

上半年商品房供应量受去库存政策影响同比下降 

   2016年上半年郑州市商品房市场供应总面积为605.05万㎡,较2015年上半年下降5.3%。其中5月份供应最大,为165.65万㎡,2月份受春节淡季影响供应量较少,受整体去库存环境的影响,商品房供应量均不超过50万㎡,但从3月份以后随着市场回暖,5、6月份单月供应均超过150万㎡。

   分结构来看,住宅供应贡献最大,住宅供应464.8万㎡,占比77%,商业供应39.2万㎡,占比6%,办公供应44.29万㎡,占比7%。

上半年商品房成交量上涨明显

   2016年上半年郑州市商品房市场成交面积为743.10万㎡,较2015年上半年上涨58.75%。其中从3月份开始,受调整商贷首付比例影响销量上涨明显,单月销量均在100万㎡以上。其中4、5、6月份单月销量超过140万㎡以上,4、5两月份销量达166万㎡。

   分结构来看,住宅供应贡献最大,住宅成交651.87万㎡,占比88%,商业成交25.89万㎡,占比3%,办公成交62.72万㎡,占比8%。

   受住宅影响房价波动较大,均价呈现先降后涨态势,整体价格较去年略微上涨

   2016年上半年郑州商品房价格波动幅度较大,主要是受成交占比较大的住宅价格影响。1-6月份中仅4月份价格相对较低,低于去年各月的水平,5-6月份价格较上月涨幅较大,其中5月份商品房均价上涨15.8%,6月份均价上涨幅度为13.5%。但上半年的整体价格为9592元/㎡,较去年同期的9545元/㎡上涨0.49%。 

分结构来看,上半年住宅价格的高涨对整体商品房价格有很大的拉升作用,但商业办公上半年的价格一直处于低位,因此一定程度上会对商品房的价格有所拉低。   

1.1、商品房库存——供不应求,库存逐渐减少

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郑州市商品房库存走势图(以2010年底为基底)

(注:之前数据为郑州市6大区数据,2013年起为郑州市8大区数据)

   2016年上半年郑州市商品房供应605.05万㎡,去化743.10万㎡,供求比0.8,市场表现为供不应求,截止到2016年6月底,郑州市商品房市场库存量达1421.44万㎡,库存量逐渐减少,按照近3个月月均161万㎡的去化速度计算,需要8.8个月的去化周期,去化周期合理,但分物业形态去化周期差别非常大。

1.2、商品房各物业成交面积——商品住宅绝对量及占比均上涨明显,商业、办公占比均下滑

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郑州市2016年上半年商品房各物业成交面积比例图  

   2016年上半年郑州市商品房销售743.10万㎡。其中分物业形态来看,占比最大的依然为商品住宅,共计销售651.87万㎡,占比88%,较去年同期上涨6%。纵观各月商品住宅销量来看,2016年上半年月度销量都好于去年各月。

   商办物业的销量较比去年上半年有所增长,但占比却较去年有所下滑。例如商业用房上半年共计成交25.89万㎡,占比3%,较去年增长下滑2%;办公用房去化62.71万㎡,占比8%,较去年下滑3%;而经适房和其他用房占比依然占比很小。

2、商品住宅——供销双涨,价格受东区高端项目拉动上涨势头较强

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2014-2016.6月郑州商品住宅供销价走势图

   2016年上半年商品住宅销售较去年同期上涨明显。受宽松市场环境影响,上半年价格整体呈波动上涨趋势。但由于地价的快速上升,预计下半年房价将继续保持这种上升的态势,但幅度可能有所收窄。

上半年商品住宅供应量同比上涨不明显,各大房企入市积极

   2016年上半年郑州市商品住宅市场供应总面积为464.8万㎡,同比2014年上半年