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爆料:合肥南京苏州楼市调控政策收紧预判

更新时间:2016-05-27  来源:中原楼市网  点击:
 

    5月23日,一篇新华社社评提到:不能通过加杠杆去库存,不宜搞大力度刺激。必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风,要通过供给侧改革,给房地产企业转型创新以机会,使其轻装上阵,更多参与深化住房制度改革。
    与此同时,由于市场过热,合肥、苏州、南京登城市地方政府已经开始密切关注市场变化形势,并且也在研讨接下来的楼市调控政策,地方政府落实新的调控政策的时间应该越来越近了。这意味着,一些热点二线城市比如,合肥、苏州、南京、厦门等城市调控基调也很快将发生改变。
    从预期的发布时机来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为主要考虑几个因素:一是市场继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严;二是,待上半年经济数据结果出来之时,如果经济基本面下行趋势结束,那么,经济对于楼市的依赖度降低,此时楼市调控政策收紧的可能性加大;从政府出台政策的时机来看,上半年还有一个月左右的时间,这些城市比如苏州、南京、合肥等,土地市场与交易市场的成交量已经得到快速释放,下半年已经无太多指标上的压力,再根据最近这三个地方政府的正式或非正式渠道的信息来看,5-6月份成为苏州、南京、合肥等城市政策收紧的“窗口期”。
    那么,合肥、南京、苏州会有哪些调控政策出台?同策咨询研究部总监张宏伟认为,从预期可能出现的政策落实来看,在上述城市当中,可能会有以下4大类11条措施出台:
    一、土地市场相关政策
    1、想方设法增加土地供应仍然为上述几个城市的政策导向,类似“9070政策”土地政策再度回归市场,明确增加中小套型的配比,增加中小套型的供应量,保证首套自住类的需求;
    2、土地市场可能会采取严格的限价政策(比如限制溢价率、楼板价等),同时配以“竞配建”等措施,对土地出让之后的项目,加快项目的建设进度,对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制,以防止部分开发企业“囤地”,防止开发企业“捂盘惜售”,通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系;
    3、考虑到目前上述几个城市局部市场商办市场存在过剩的状况,建议规划国土资源局等相关部门研讨,讨论将这部分土地库存转性为商品住宅用地,以增加商品住宅市场供应,缓解市场供求紧张的局面。
    二、商品住宅交易市场相关政策:限购限贷类措施
    1、楼市限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这3个城市,限购政策的执行标准可能为:针对非本地户籍家庭的购房,社保证明、纳税证明在过去3年当中连续缴纳满2年(笔者认为,连续缴纳满2年力度较为适中,1年有点温柔,影响不大,很难为当前楼市降温,3年以上影响有点大,可能会调过头),限购1套,本地户籍家庭限购2套;
    2、首套房认定标准或调整,只要在当地城市家庭名下有房的,无论贷款还清与否,都计入购房套数,预计新的政策会开始“认房”,防止投资客炒房现象蔓延;
    3、由于上述三个城市商品住宅市场过热,这些城市楼市购房需降杠杆,因此,首套房贷或由当前的首付2成回升至首付3成;二套房贷政策或由当前的首付4成(或4.5成)提升至6成;
    4、公积金贷款政策或由于贷款余额不足而被动收紧、贷款额度或开始受限制,贷款审批周期会进一步拉长。
    三、房地产行业监管与媒体舆论导向方面
    1、对于已经进入开发阶段的项目,也可能出台相关措施,加快开发进入,加快发放预售许可证,加快市场供应,同时,一方面通过预售许可证的审批控制房价过快上涨,一方面打击捂盘惜售,让已经获得预售许可证的项目尽快进入销售阶段,缓解短期内市场供求关系紧张的局面。
    2、加强对于中介行业的监管,规范交易流通环节,打击各种交易当中的违法违规行为,比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。规范交易流通环节,有关首付贷消费金融的业务监管会强化;
    3、今年以来市场突然火热起来和媒体报道炒作有关系,预计这些城市在媒体舆论上,不再允许媒体天天盯着“日光盘”报道,媒体舆论要引导市场预期,不能制造紧张气氛。
    四、其他个性调控政策
    1、就合肥而言,近期,在合肥不少开发商中流行起来的捆绑车位销售、捂盘惜售现象,引发购房者的反感。对此,合肥市房产部门人士表示将继续出台细则规定,商品房配套车位须在住房项目竣工验收后方可预售或现售。由于目前商品房绝大多数为预售,这将意味着以后绑车位卖房行不通。如果再次发现这样的现象,将给与涉事开发企业相对应的处罚。

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