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先睹为快!郑州将崛起的“城中城”如何规划

发布时间:2016-04-29  来源:中原楼市网  点击:
 

 

    熟悉郑州都市区组团规划的人应该知道,早几年的郑州东北部规划有一个金水科教新城,界于连霍高速和黄河南岸大堤之间,包括杨金产业园区、金水北区、沿黄生态旅游带三大功能板块,定位是重点发展科技研发、高新技术及产品、商务服务、教育服务、服务外包、电子信息、楼宇工业和现代物流、生态文化旅游等产业。

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早先金水科教新城的示意图

    不过,在郑州其他新区同时开发的过程中,一方面由于区域内马头岗军用机场的存在,一方面是连霍高速的阻隔,另一方面就是区域南侧紧邻的郑东新区龙湖区域尚未开发、龙子湖区域开发也尚未成熟等因素,金水科教新城并没有像规划的那样发展起来,反而逐渐被人遗忘。
    虽说金水科教新城这个概念已经大家遗忘,但对于进驻这个区域的开发商来讲希望这个区域能够再次进入大家的视线,于是就有了现在郑东新区北部区域这个概念,而挂上“郑东新区”名号之后,区域价值也确实瞬间倍增,为什么区域改名“郑东新区北部区域”,区域规划有无变化?

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    郑东新区北部区域位置
    西起中州大道,东至京港澳高速辅道,南起连霍高速,北至郑州市北边界,规划面积约111 平方公里,这就是我们所说的郑东新区北部区域。原来的金水科教新城是西起中州大道,东至国道新107(目前京港澳高速附近的107),南起连霍高速,北至黄河南岸,四至范围基本没有多少变化。

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    从区位来看,郑东新区北部区域之所以加上“郑东新区”,是因为区域距离郑东CBD是8公里,连霍高速北是该区域,高速南就是郑东龙湖和龙子湖。目前该区域从中州大道、107辅道都能够直达郑东新区,在建的龙源十三街未来将直达郑东龙湖湖心岛,并下穿龙湖直达郑东新区CBD,而且从去年开始龙湖区域进入了快速开发期,借助龙湖的东风也能大大提升区域的价值。
    郑东新区北部区域规划
    关于《郑东新区北部区域概念性总体规划》是在2015年年初的时候正式发布,从行政划分上来看,虽然这个区域挂上了“郑东新区”的名号,但是仍隶属于金水区。从规划上来看,郑东新区北部区域将以电子信息、金融服务、科技研发为主导产业,打造“生态智谷”;同时依托郑东新区CBD和黄河滨河景观,建成一座以低碳生态、宜居宜业的生态宜居新城。规划区功能定位为新型城镇化示范区、智慧型创新服务区、国际创新创意人才宜居区和生态型城市精品区域。

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    与原来金水科教新城的功能定位相比,除了发展电子信息、科技研发、服务外包等产业外,还提出了宜居,依托现有环境打造一个低碳生态、宜居宜业的生态宜居新城。
    区域发展如何?有哪些项目?
    先看一下,近期郑州市城乡规划局发布的郑东新区北部区域四个片区的控制性详细规划。从这些规划中我们可以看出,规划中1029.4亩的二类居住用地容积率都控制在2.6以内,而且周边还规划有大面积的公园绿地,这表明该区域将建成一个低密度宜居住区。

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    而除了近期公布的规划,区域其他项目的情况如何?从目前的发展现状来看,区域的发展主要集中在107辅道连霍高速东北板块也就是现在鸿园项目所在区域,另外就是沿杨金路、金城大道分布的合村并城项目、产业园及写字楼项目。
    先说一下鸿园项目,提到鸿园,不得不说的就是项目的园林,为什么这么说,因为鸿园的开发商河南鸿宝集团有限公司就是做园林出身,有“中国园林四大鳄”之称,郑东新区北部区域37.2平方公里的景观绿化就是由鸿宝集团负责的。从项目本身来讲,鸿园也是区域内最值得推荐的一个高端项目,通过低密度、原生态的风格打造成一个2800亩的花园城市,无论从园林景观上还是产品上在业界都有很高的评价。目前,在卖的是三期玫瑰园,120-220㎡的定制洋房。
    另外,这个板块还值得期待的一个项目就瀚海·尔湾,这个项目由西亚斯国际学院、美国亚美迪投资集团和瀚海——中部大观地产合作开发,产品涵盖科技住宅、商业、酒店、企业孵化器、国际化学校、医院等业态。对于瀚海——中部大观地产(原来的瀚海地产和中部大观地产合并重组成立的公司)相信大家也不陌生,出身思念集团,凭借新锐开发商、创意、艺术、生态、生活美学家等标签在郑州地产界脱颖而出,目前在郑州开发有多个项目,而且在今年还将形成思念国岭国际社区、瀚海晴宇、中部大观国际商贸中心、璞丽中心、瀚海海尚、橡树文苑、瀚海思念城、东韩里、尔湾、逐梦空间等十盘联动之势,实力不容小觑。
    再来,我们看一下杨金路、金城大道沿线的合村并城项目。目前,正在进行合村并城项目的有新庄合村并城项目——伟业龙湖上城、大河村合村并城项目——美商龙湖一号、徐庄合村并城项目,和尚处于传闻并未动工的万科杨槐项目。
    伟业龙湖上城,开发主体河南伟业建设开发集团有限公司,隶属于新加坡上市房企伟业控股集团,有十余年的开发经验,在郑州、开封、新乡、海南也开发有项目,开发商相对比较靠谱。目前项目的基本情况是占地40万㎡,总建筑面积150万㎡,包括安置区和开发区,容积率2.5,规划有洋房、小高层、写字楼,目前安置房已经建好,属于同片区内动作比较快的,而且首批地块已经取得了建设用地规划许可证。
    美商龙湖一号,该项目是大河村的合村并城项目,规划建成后的郑东龙湖一号项目总占地1900亩,总建筑面积200万平方米,容积率2.5,涵盖高端住宅、都市社区、高端公寓、地铁广场、城市公园、复合商业、五星酒店、甲级写字楼等多种业态。目前已经取得了五宗地块的土地使用权。其中,住宅用地84.6亩,商服用地122.9亩。
    徐庄合村并城项目,该项目位于杨金路与新庄路交叉口,总占地约355亩。其中,安置区占地约130亩,规划建筑面积约30万㎡,容积率小于2.7,平均16层;开发区占地约225亩,地上建筑面积40.5万㎡,容积率小于2.7。
    最后,关于这个区域的产业支撑,目前区域内的河南外包产业园、河南创客产业园等产业园已经开始有企业进驻,河南新科技市场、中都电子信息产业园、智能机器人科研中心、聚方科技园、嘉阳科技广场等重点项目正在建设中,不过相比于这个区域住宅产品的稀缺,这些办公类产品面临着销售的难题,未来产业氛围能否形成还需要时间的考验。
    结语:
    总的来说,郑东新区北部区域正在按照其规划建成一个生态宜居的新城,无论是区域内大量的合村并城项目还是将打造2800亩花园城市的鸿园,其容积率都有严格控制在2.7、2.5内,鸿园容积率甚至低至1.2。从区域升值潜力来看,紧邻的龙湖金融中心正在建设,107辅道快速路动工,区域后期的价值可以预见,但是毕竟龙湖金融中心尚未建设成熟,而且从前两天鲁能底价竞得龙湖北部两宗土地的情况来看,隔着龙湖北部板块的郑东新区北部区域的生活氛围形成还需要一定的时间。

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