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经开区凭什么引来房企大鳄的混战与厮杀?

发布时间:2016-04-27  来源:中原楼市网  点击:
 

      2016,对于郑州大多区域来讲都不太平静:正商、恒大相继刷新了郑东龙湖的地王纪录,国家电网公司全资子公司鲁能集团17.1亿元底价拿下龙湖北侧的两宗住宅用地;重庆金科地产首次进军郑州,高新区两次拿地开发金科城项目,区域内新合鑫石佛艺术公社、福晟钱隆城、裕华满园等新项目相继亮相;南区大鳄云集,万科、绿地、招商等一线房企,亚星、康桥、鑫苑、盛润等本土房企齐聚南区“贴身肉搏”;白沙、绿博组团融创象湖壹号、万科兰乔圣菲等项目相继入市,打响区域高端产品之战……
    在郑州房地产市场呈现一片火热之时,经开区也不甘示弱,滨河国际新城的开发、河南自贸区的申建,也让经开区成为众房企竞相争夺的区域,据最新统计的数据显示,经开区一季度住宅成交均价9440元/㎡,价格仅次于郑东新区、金水区,位于第三。而去年下半年以来我们也见证了经开区土地市场的狂欢,地价连续七次遭刷新,滨河国际新城甚至出现一日三地王的纪录。那么炙手可热的经开楼市将在今年迎来哪些新项目呢?

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    经开区起步区的房地产发展情况
    首先我们先来看一下经开区的发展现状,经开区可以分为起步区(发展已经成熟的经开区)、滨河国际新城(近两年开始建设的新城)以及经开区的拓展区。

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    从目前的房地产开发情况来看,经开区起步区由于占据了经开老城区的核心优势,是目前区域房地产发展最成熟的区域,区域内聚集着以汽车产业为主的企业,以及经开第八大街与经开第九大街之间的郑州出口加工区、河南保税物流中心、高新技术创业园区、富士康等产业园区和工矿企业。区域内的项目有恒大绿洲、富田九鼎世家、正商经开广场(写字楼项目)、阅山公馆、远大理想城(已经交房入住,底商部分也已开业)、长盛广场、宏光合园、郑东财富天阶、伊顿上郡等众多项目。
    目前,该区域比较受关注的一是上周六刚开盘的经开万锦城项目,该项目的亮点是位置好,航海路、地铁口;还有就是项目是区域内的首个综合体项目,规划有6万㎡的区域级商业中心,目前奥斯卡国际影院、永辉超市等已经入驻。(具体信息回复“万锦城”查看)
    二是碧桂园天玺,碧桂园经开区的新任单价、楼面价地王项目,位于经开第一大街以东、经北二路以北,该宗地的使用权面积19447.63㎡(折合29.171亩),土地用途为城镇住宅,容积率>1.0、<4.0,建筑密度<35%,建筑高度<100米,碧桂园以3.8亿元拿下。目前已经开始前期宣传,是碧桂园集团首次进入郑州主城打造的地王标杆项目,打造的是城市核心的精装高端住宅项目,周边交通、教育等各种生活配套比较完善,具体信息暂无。
    滨河国际新城的房地产发展情况
    除了经开区起步区外,经开区滨河国际新城、经开区拓展区这两个区域都属于房地产开发的起步阶段。而在这两个区域中,滨河国际新城是目前的开发重点。

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    按照规划,滨河国际新城是郑州都市区九大区域性新区之一,通过政企合作,共同投资100亿元。项目合作区域位于经开区的核心区域,具体在潮河以南,107辅道以东,经南十五路及经南十四路以北,四港联动路以西,总占地面积约10.47平方公里(规划总用地面积约15700亩,其中城市建设用地约14300亩,其他用地约1360亩。
    作为连接郑州市建成区与航空港区的唯一区域,滨河国际新城定位为中央休闲生活,简称CLD,将打造成为集休闲、旅游、商业、文化、教育五大功能——打造休闲生活都市区。
    目前,随着河南省自贸区的申建,区域内逐渐完善的市政配套,以及区域内1360亩的水系规划,区域价值逐渐被挖掘出来。市政配套上,已有的有滨河一小、郑州市一中分校等。另外,经开区已成为郑州市很多国际化配套资源重要承载力。比如说国际学校13所,国际医院项目也已启动,河南省的第一条综合管廊,河南省的绿地等。作为河南省内唯一外事用地,滨河国际新城将建立河南省唯一外国驻华使馆、领事馆及其相关生活设施。最新消息,德国可能最先在这里设立领事馆;
    交通体系上,已经建成的四港联动大道、机场高速公路、已通车的郑机城铁、在建的地铁3号线、规划中的地铁11线等交通配套;
    环境上,蝶湖、荷湖两大生态湖泊,和中心渠、连通渠、城南渠、潮河支流4条人工渠等1360亩的水系规划,水系面积还是相当惊人的,最大的区域集中式水面大约相当于五个如意湖那么大。目前,蝶湖周边一部分配套已经建好,在湖边也举办过多次的外活动,而且近期也正在策划举办“蝶湖领跑”活动;
    商业上,区域内规划有中原第一条25万方的国际商业水街——中央滨水商业街,是一站式体验中心。包含17万方中心渠景观、1.7万方中心渠水系、以及3100米黄金水岸。其中,17万方中心渠景观涵盖综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园和居住区小公园等打造一个滨水娱乐休闲圣地,3100米的黄金水岸打造的是曲水穿廊的商业水街。
    这些都让滨河国际新城从去年下班年开始逐渐成为了经开区楼市的新战场,在建的项目取得了热销,土地的每次出让都会引来多家房企的争夺,不断刷新区域地价。目前,区域在建的项目有中建观湖国际、康桥悦城,即将入市的项目有绿地澜庭、滨河海马公园等项目。

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    这些项目中,首先要说的就是中建观湖国际项目,中建观湖国际的投资商是中建地产、中建七局,其中中建七局是滨河国际新城的一级开发商。目前项目的情况是一期已经售完,位于经开十三大街与经南八路交汇处的二期即将推出,二期总建筑面积约12万方,规划共计14栋楼,由6栋高层、7栋层洋房和1栋3层配套商业组成。其中1#、2#、4#均为33层两梯三户高层,3#、5#楼为30层两梯四户高层,洋房全部为6+1的多层。
    区域在售的项目中还有康桥悦城项目,这个项目凭借着康桥的品质以及区域的升值潜力,目前也取得了不错的销售成绩。此外,康桥还在继续深耕经开区,在2016年以来先后两次在项目周边拿地,其中一宗紧邻蝶湖,一宗紧邻滨河一小、郑州一中等学校。
    除了这两个项目为,区域将推的就是两个相邻的新项目,一个是绿地澜庭,一个是滨河海马公园。
    其中,绿地澜庭项目是绿地继绿地海珀兰轩之后在经开区开发的第二个项目,打造的是低密度洋房高端住宅社区,位于郑州市经开区第十七大街与经南八路交汇处东50米,总占地140亩,分为36#、39#和40#地块。36#地块周边主要为教育、文化、商业等配套资源突出,支撑地块时尚便利生活;39/40#地块周边主要为特色商业、医疗配套,支撑地块舒适居家生活。首期开发的是36#地块77亩,容积率2.5,绿地率35%,总建筑面积128592㎡,规划有18栋楼,1044户;包括89-120㎡的精装高层,133-155㎡三面宽洋房、157—183㎡四面宽洋房等产品,南北通透。而除了绿地澜庭外,河南绿地陆港置业有限公司在经开区开发的还有绿地集团国际陆港产业配套项目,该项目占地约284.18亩,总建筑面积约 113.54万平当米,其中地上建筑面积67.07万平方米,地下建筑面积约46.47万平方米,项目将引入国际资源倾力打造集产业集群、总部办公、企业结算中心、配套服务设施为一体的综合产业服务平台,总投资46亿元。
    而海马经开区项目紧邻着绿地澜庭项目,目前案名暂定的是滨河海马公园,具体的规划还没有出来。根据拿地时显示的信息,该项目位于经开第十八大街以西、经南十一 路以南、经南十二路以北,使用权面积50844.39㎡,约合76.27亩,容积率大于1并且小于2.5,成交价59700万元,每亩单价782.74万元,楼面价4696.68元/平方米。从容积率来看,后期规划也是以低密度住宅社区为主。
    经开区拓展区的房地产开发情况
    从位置上来讲拓展区距离郑州主城区已经有一定的距离,相对来说距离白沙、绿博组团更近。配套相对来说也比较欠缺,距离开发成熟还需要一定的时间。不过环境相对还可以,北侧有杨桥干渠滨河景观带,西侧有凤河,东侧有郑风百亩生态牡丹园,距离绿博园、方特欢乐园、万亩中央湿地公园也比较近。目前,区域在开发的项目是相邻的保利罗兰香谷和碧桂园翡翠湾。
    其中,保利罗兰香谷位于福达路以南、凤凰大街以西、禄达一街以北,航海路与前程路交汇东三公里,总占地面积3.3万㎡,规划有联排、叠拼和高层,住宅总户数1052套,总建面146929㎡,其中高层787套,别墅76套,高层主力产品为约89-155㎡,别墅面积为约180-200㎡的联排和叠拼。目前,项目在前期宣传阶段。
    碧桂园翡翠湾由两宗地组成,一宗位于花马东街以东、福达路以南、花马东一街以西、禄达一街以北,另一宗位于花马东街以东、禄达路以北、禄达一街以南,总占地面积114亩,建筑面积19万㎡,容积率2,绿化率40%,打造的也是低密度高端住宅,产品有160-260㎡的临河平层,还有300㎡的美墅。目前,也处于前期宣传阶段。
    总的来说,经开区的房地产发展正在向外扩展,未来的竞争主战场也主要集中在滨河国际新城这个区域,而且这个区域对开发商的吸引力也不小,郑州稀缺的水资源,河南省内唯一的外事用地,还有如果自贸区申报成功,对区域来说也必将是一大利好。

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