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金三如期而至,郑州房地产市场销量呈现井喷

发布时间:2016-04-20  来源:中原楼市网  点击:
 

 

     据郑州同致行数据研究院最新统计数据显示,郑州房地产市场的“金三”如期而至,销量呈现井喷,住宅、商业、办公供求均上涨明显。其中,商品房、商品住宅价格比较平稳;商业价格大幅攀升、办公价格小幅下跌。在区域表现上,管城区、高新区和二七区领跑郑州。
    1、商品房市场——政策面及市场预期向好共同助推“金三”成交量创下新高

2014-2016.3郑州市商品房供销价走势图

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    3月份全国百城价格指数环比、同比涨幅均明显扩大,楼市“小阳春”如期而至。重点城市新房推盘量明显增加,去化水平大幅提升,库存继续下降,量价齐升。从具体城市来看,深圳、上海、苏州等热点城市因短期供不应求矛盾加深,房价涨幅较大,同时积极响应中央号召,紧急出台稳定楼市政策,一方面通过加强限购、收紧信贷政策等方式抑制部分需求;另一方面从供给侧加快住宅有效供应,平衡供求关系,缓解房价上涨压力;同时规范房地产市场秩序,加强房地产金融风险防控,促进楼市平稳健康发展。
    和全国的一线及部分二线城市的趋势一致,本月郑州市场的“金三”也是如期而至,成交量井喷创下了近年来的次高水平,且均大幅高于历年同期水平。
    商品房供应99.33万㎡,环比上涨222%,同比上涨150%,其中住宅供应仍然贡献最大,占比为82%;商品房销量125.43万㎡,仅次于去年12月的销量,创下了近年来的次高水平,环比上涨150%,同比上涨85%;商品房销售均价9604元/㎡,环比基本持平,同比上涨7%,今年以来商品房价格持续比较平稳。
    1.1、商品房库存——本月供不应求,库存继续小幅下滑

郑州市商品房库存走势图

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(注:以2011年初为基底,2013年之前为郑州市6大区数据,之后为8大区数据)

    3月份,商品房供应99.33万㎡,去化125.43万㎡,月内供求比0.79,库存缺口为26.1万㎡,处于供不应求态势。
累计至本月,郑州市商品房市场库存量达1480万㎡,库存量继续呈现小幅下降,按照近3个月月均87.01万㎡的去化速度计算,需要17个月的去化周期,去化周期相对比较合理,其中各物业去化结构失衡,住宅无压力,商业去化压力最大,办公去化压力适中。
    从各区域库存来看,经开区和惠济区库存量较小,库存占比均位于10%以下,区域项目销售前景比较乐观。中原区、高新区、郑东新区库存占比均处于15%以下,库存压力适中。二七区和金水区、管城库存占比分别为22%、20%和17%,库存压力相对较大。
    1.2、商品房各物业成交面积——商品住宅占比继续攀升商业用房占比下降

郑州市2016年3月份商品房各物业成交面积比例图

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    3月份,郑州市商品房销量分物业形态来看,成交量最大的商品住宅占比继续攀升,成交量较上月上涨了66.74万㎡,销量占比上升了3个百分点;办公用房销量上涨但占比基本一致;商业用房销量虽环比上升了0.54万㎡,但销量占比下降了3%。
    2、商品住宅——供求大增成交创下次高水平,价格基本比较平稳有小幅上涨态势

2014-2016.3月郑州商品住宅供销价走势图

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    和商品房趋势基本一致,本月商品住宅市场供求大幅攀升,特别是成交量创下了近年来的次高水平,且均高于历年同期水平。整体表现为供不应求态势,价格基本持平有小幅上扬趋势。
    3月份,郑州市商品住宅月度供应81.82万㎡,环比上涨195%,同比上升193%,主要供应项目有惠济区的碧源月湖、锦艺四季城等项目,二七区的橄榄城和鑫苑鑫家等项目,高新区的五龙新城、西湖颐城、正弘高新数码港和朗悦公园道1号等项目;
   月度成交108.29万㎡,环比上涨161%,同比上升89%;成交均价9387元/㎡,环比上升12元/㎡,同比上升13%。
    2.1、商品住宅库存——整体库存继续下降,区域库存阶梯分化

郑州市商品住宅库存走势图

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注:以2011年初为基底,2013年之前为郑州市6大区数据,之后为8大区数据)

    郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加,进入2015年,库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势,从2015年12月份开始库存下降明显,截止到2016年3月底,郑州市商品住宅市场库存量321.78万㎡,按照近3个月月均73.86万㎡的去化速度计算,库存去化完毕需要4.3个月,去化无压力。
    分区域来看,月内区域库存呈现分化状态,本月经开区、郑东新区无库存压力,接近于供不应求态势。
    中原区、惠济区库存压力较小,库存占比均位于5%以下。
    高新区存在一定的库存压力,库存占比为11%。
    管城区、金水区和二七区库存压力较大,库存占比分别为24%、25%和47%。
    2.2、各住宅类型成交量价——高层依然占据主力占比继续攀升,高层小高层价格倒挂

郑州市3月份商品住宅各类型成交占比

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(注:≤5层为别墅,6-11层为洋房,12-18层为小高层,19层以上为高层)

郑州市3月份商品住宅各类型成交量价

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(注:≤5层为别墅,6-11层为洋房,12-18层为小高层,19层以上为高层)

    3月份,郑州市商品住宅共计去化81.82万㎡,从物业类型销量来看,各种产品销量均上涨明显,而各物业占比方面,高层占比提升,洋房占比下降,小高层和别墅类占比不变。价格分布上来看,别墅依然价格最高,洋房价格其次,但小高层和高层类产品价格倒挂。本月小高层价格最低,为8843元/㎡,主要是小高层成交量较少,价格受个案影响较大。
    高层产品为市场主力产品,本月共计去化94.70万㎡,销量占比87%;高层类产品的价格水平为9249元/㎡,较上个月提升明显。
    别墅去化0.92万㎡,销量占比1%,价格16102元/㎡,较上个月有所下降。本月别墅成交主要源于森林湖叠加别墅(10000-16000)、天伦庄园叠加别墅(13000-16000)、清水苑叠加别墅(4500-7000)的成交,其中建业花园里、金沙湖和鸿园主要是联排别墅的成交,其中金沙湖别墅价格为3万-4万/㎡,建业花园里和鸿园价格为2万/㎡左右。
洋房产品本月去化5.90万㎡,占比为5%,洋房类产品的价格为11172元/㎡,较上个月小幅上涨;主要是缘于正商林语溪岸、正商玉兰谷、保利海上五月花、民安北郡、正商华钻等项目。正商林语溪岸价格区间为7600-10000元/㎡,正商玉兰谷为7600-12000元/㎡,保利海上五月花为1-1.8万元/㎡,民安北郡价格区间为1.2-1.9万元/㎡,正商华钻价格区间为1-1.5万元/㎡。
    小高层去化6.77万㎡,占比6%,价格水平为8843元/㎡。主要是宏光花园、富士康升阳花园、基正盛世港湾等。经开区定向房富士康升阳花园、宏光花园6000-7000元/㎡的备案价格拉低了整个小高层物业的价格水平,基正盛世港湾价格为7000-9200元/㎡。
    2.3、成交面积段——各面积段销量均提升明显,80以下产品段占比提升

2016.2-2016.3月郑州市商品住宅市场成交面积段细分

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    从月度销量面积段分布来看,住宅主力产品依然为80-90㎡和120-144㎡产品。其中80㎡以下面积段占比15%,较上个月提升2个百分点,80-90面积段占比37%,较上个月下降2个百分点,100-120㎡面积段占比为14%,较上个月下降3个百分点,120-144㎡面积段占比为20%,较上个月下降1个百分点。
    从价格分布上来看,120㎡以下各面积段产品价格差距不大,除了80-90㎡面积段产品价格高于9000,其他面积段产品价格均处于8000-9000左右。120-144㎡面积段产品本月价格为9353元/㎡,高于120以下的各面积段产品价格。主要是目前市场上改善性需求释放,项目改善性面积段项目价格比较坚挺。144-180㎡面积段产品价格高于1万,该面积段产品多为洋房类产品的成交。大于180㎡面积段产品价格最贵,为14760元/㎡,该段产品多为别墅和洋房类的成交。
    2.4、成交价格段——价格段仍然集中在8000-9000元/㎡

2016.2-2016.3月郑州市商品住宅市场成交价格段细分

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    3月份,郑州市商品住宅主流价格段依然是8000-9000元/㎡,但9000以上的价格段产品面积占比为40%,环比提升1个百分点。8000-9000价格段产品占比下降最大,较2月份下降6各个百分点,8000以下价格段产品占比提升4个百分点。
    8000-9000元/㎡产品本月共成交40.43万㎡,占比37%,环比下降6个百分点。代表项目有阳光城、和润林湖美景、公园道一号、领创天誉华庭、绿都澜湾、绿都紫荆华庭、亚星盛世、正商华钻等项目。
    9000-10000元/㎡成交17.88万㎡,占比17%,环比提升1个百分点。代表项目有源升金锣湾、公园道1号、五龙新城、升龙城等。
    10000-12000元/㎡产品本月共成交11.9万㎡,占比为11%。代表项目有威望未来城、开祥御龙城、绿地海珀兰轩、恒大翡翠华庭、和昌悦澜等项目。
    12000-15000元/㎡产品本月共成交9.55万㎡,占比9%。代表项目有中海锦苑、英地金台府邸、华启金悦府、恒大绿洲、嘉辰丽景苑等。
    15000元/㎡以上产品本月共成交4.38万㎡,占比4%。代表项目有海马公园、建业天筑、瀚海晴宇、华启金悦府、华润悦府等项目。
    3、商业市场——供需小幅上涨但仍处于低位,价格大幅攀升

2014-2016.3月郑州商业市场供销价走势图

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    郑州市商业用房供过于求态势一直比较明显,到2015年10月份达到顶峰,11月份开始供过于求态势有所缓解,本月供求较上个月小幅攀升但仍处于低位,供求方面依然表现为小幅的供不应求的态势。
    3月份,郑州市商业物业供应2.23万㎡,较上个月上升74%,较去年同期下降6%,主要是高新区的五龙新城和西湖颐城,惠济区的碧源月湖等项目的集中供应。
    月内去化3.41万㎡,环比上涨19%,同比上涨3%。
    商业物业月内成交均价21068元/㎡,环比上涨49%,同比基本持平,本月价格回归正常水平且价格有所攀升,主要是源于核心城区的商业成交,代表项目有火车站商圈的大观国贸、中原传统生活区的锦艺城、曼哈顿商圈的曼哈顿广场和东区的雅宝国际广场等项目。
    3.1、商业物业库存——库存小幅下降但压力依然巨大

郑州市商业市场库存走势图

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(注:以2011年初为基底,2013年之前为郑州市6大区数据,之后为8大区数据)

    郑州市商业用房3月份虽然呈现了供不应求的态势,但对库存下降贡献不大,库存依然较高,截止本月累积库存达373.89万㎡。按照近3个月月均3.78万㎡的去化速度计算,去化周期需要98.9个月,去化压力巨大。未来商业的生存状态会异常艰巨,商业市场的风险和泡沫也是巨大的。
    分区域来看,各区域均有库存,但区域分化明显,惠济区和经开区由于商业本身供应较少,所以库存压力不大;管城区、郑东新区、中原区和高新区存在一定的库存压力,库存占比均为15%以下。二七区和金水区库存压力较大,库存占比分别为26%和18%。
    3.2、成交面积段——30平以下产品占比上升明显

2016.2-2016.3月郑州市商业用房成交面积段细分

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    3月份,郑州市商品房去化依然低迷,月度去化仅3.41万㎡,分面积段来看,30㎡以下的面积段产品成交较好,依然为成交主力军,较上个月上涨45个百分点。其他各面积段产品占比均有所下降。各面积段产品价格差距较大,其中大于300㎡的价格最低,100-150㎡的价格次低,50㎡以下面积段产品的价格最贵。
    30㎡以下成交368套,占比64%,较上个月提升45%。代表项目有大观商贸中心等。30-50㎡成交79套,占比14%,较上个月下降13%。代表项目有大观商贸中心等。50-150㎡产品成交87套,占比15%,较上个月下降15个百分点。代表项目有大观商贸中心、昌建誉峰、华强城市广场、望湖花园、天伦锦城、普罗旺世等。150㎡以上产品成交24套,代表项目有曼哈顿广场、恒大绿洲、雅宝东方国际广场、民安北郡等。
    4、办公市场——成交继续攀升,价格小幅攀升

2014-2016.3月郑州办公市场供销价走势图
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    去年全年办公物业整体上供不应求的月份较多,进入11月份和12月份,供过于求态势比较明显。本月供不应求,价格小幅攀升。
    3月份,郑州市办公物业无新增供应。月内去化13.15万㎡,环比上涨135%,同比上涨93%。办公物业月内成交均价8734元/㎡,环比下降9%,同比下降13%。
    价格下降主要缘于目前办公产品已经不再局限于郑东新区,老城区也有较多办公项目拉低均价;另一方面在办公产品去化困难的背景下,大量的办公用地规划为可住可投资的小公寓面向市场,再次拉低销售均价,比如正商城创富公寓、锦艺国际轻纺城、正弘高新数码港等;第三,产业园类产品较低的价格一定程度上拉低了办公产品的整体均价,比如河南省国家大学科技园等项目。
    4.1、办公物业库存——库存继续下降

郑州市办公市场库存量走势

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((注:以2011年初为基底,2013年之前为郑州市6大区数据,之后为8大区数据)

    3月份,郑州市办公用房继续供不应求,因此库存继续下跌。截止到3月底,郑州市办公用房库存量173.25万㎡,库存量在2012年后半年开始急剧加大,到2014年底达到顶峰,进入2015年之后,库存量逐渐下滑,库存压力有所减小,按照近3个月月均去化8.97万㎡的速度计算,办公用房的去化需要19.3个月,有一定的去化压力。诸多的办公产品以小公寓形式入市,这类产品低总价投资门槛低去化较快,是库存有所减少的直接原因。
    分区域来看,各区域的库存也存在较大分化,惠济区、经开区和金水区库存压力较小。中原区、高新区和二七区存在一定的库存压力,库存占比均位于15%以下。郑东新区和管城区库存压力较大,库存占比分别为46%和25%。
    4.2、成交面积段——100㎡以下为主力,100-200㎡占比提升明显

2016.2-2016.3月郑州市办公用房成交面积段细分

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    3月份,郑州市办公用房共计去化13.15万㎡,成交量环比上涨135%,具体到各面积段来看,各个面积段销量均有所上涨,但100-200㎡面积段产品占比上涨6个百分点,100以下㎡面积段产品下滑8个百分点,200-500㎡面积段产品上升2个百分点。价格分布来看,除了300-500㎡其他产品段价格差距不大。其中500㎡以上面积段和50-100㎡产品价格最便宜,低于8000元/㎡,300-500㎡面积段产品价格最贵,为11329元/㎡。
    小于50㎡的产品共成交549套,占比41%,占比下滑2%。代表项目有正弘高新数码港、锦艺国际轻纺城、百成国际机电港、正商木华广场等项目。
    50-100㎡产品共计成交423套,占比32%,下滑6个百分点。代表项目有鑫苑鑫都汇、华强城市广场、永和宇宙星广场、升龙天汇广场和海赋国际等项目。
    100-200㎡共计成交243套,占比18%,代表项目有河南省国家大学科技园产业孵化基地、建业凯旋广场、绿地滨湖国际城、郑州电子电器产业园、郑东商业中心、亚星盛世等。
    200-300㎡产品代表项目有河南省国家大学科技园产业孵化基地等。
    大于300㎡产品代表项目有绿地中心、正商城、国家动漫产业发展基地和凯利国际中心等。
    5、区域市场——管城区、高新区和二七区领跑郑州

2016年3月郑州市各区域各物业销售面积

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    本月各区域销量均上涨明显,区域销量除了经开区之外均在10万㎡以上,部分区域超过20万㎡。管城区、高新区和二七区分别以21.82、20.28、18.57万㎡的销量领跑郑州,成功进入第一梯队。紧接着是中原区和金水区,排名第四和第五,月度销量16.60和15.13万㎡。其余各区域销量均在12万㎡或以下。
    住宅市场方面,管城区、二七区和中原区是住宅成交第一梯队,成交量均位于15万㎡以上,特别是管城区接近20万㎡。其中管城南区南三环沿线及三环与四环之间是成交主力,代表项目有阳光城、正商华钻、绿都澜湾和绿都紫荆华庭等项目。二七区本月成交主要集中在航海路及长江路之间,代表项目有亚星盛世、升龙城等。中原区成交主要集中在西四环沿线及中原区西北板块的三环内,代表项目主要是汇泉西悦城、和润林湖美景、正商金域世家、领创天誉华庭等项目。
    办公市场方面,高新区和郑东新区分别以5.45、3.66万㎡的销量位于前两位,高新区主要是河南省国家大学科技园、国家动漫产业发展基地和正弘高新数码港等项目的大量成交带动。郑东新区本月则是由于绿地中心、正商四大名筑(正商木华广场)等项目大量备案带动。排名第三的是二七区,月度办公产品去化1.67万㎡,代表项目有鑫苑鑫都汇等。
    商业市场方面,管城区销量第一,区域备案量为1.28万㎡,代表项目有大观国贸中心,单个项目备案量为1.13万㎡。其他各区域的销量均处于1万㎡以下。其中中原区的锦艺城单个项目备案量为0.28万㎡,位居全市第二的水平。其他区域的各项目成交量均在2000㎡以下。

2016年3月郑州各区域各物业销售均价

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    本月各区域间的商品住宅和办公物业价格趋势比较一致,且各区域间相对波动不大,商业物业区域间相差较大。
商品住宅市场,本月依然是郑东新区和金水区成交均价破万,分别达到14081元/㎡、10886元/㎡;排名第三的为经开区,价格9000元/㎡以上,代表项目有恒大绿洲和绿地海珀兰轩项目,项目备案均价分别为12585和11330元/㎡。其他各个区域的价格大多位于8000-9000㎡的范围内。
    办公市场和住宅市场保持了同样走势,郑东新区和金水区领跑,均价分别为12643元/㎡和12119元/㎡,惠济区和经开区成交价格在8000-9000元/㎡之间。其他各区域价格均在7500左右及以下。其中高新区以6596元/㎡的成交价格保持末位,备案项目主要是低价产业园项目的成交拉低影响所致。例如,河南省国家大学科技园项目备案均价为5807元/㎡,国家动漫产业发展基地项目备案均价为7217元/㎡。
    商业市场方面,各区域间价差明显,其中管城区、高新区和金水区本月以27284元/㎡、21006元/㎡、20024元/㎡的价格位居第一第二第三,顺利进入大于2万元的区域梯队。区域内代表项目有大观商贸中心、曼哈顿广场、公园道一号,项目价格分别为28482元/㎡、19407元/㎡、27967元/㎡等。其次是第二梯队,价格处于1万-2万之间,分别是惠济区、经开区、郑东新区、中原区和二七区。

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