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郑州二月楼市数据:中原、二七和管城区领跑

发布时间:2016-03-14  来源:中原楼市网 同致行  点击:
 

   楼市进入传统春节淡季,商业、办公供求均下降明显,商品住宅供应小幅攀升成交继续下跌,商品住宅和办公物业价格小幅上扬,商业物业价格下跌,中原区、二七区和管城区领跑郑州。

   1、商品房市场——春节淡季成交继续回落但好于往年同期,价格平稳
   2014-2016.2郑州市商品房供销价走势图

0.jpg数据来源:郑州市房管局

    2月份受春节假期影响,楼市进入传统淡季,商品房供销量继续下降。本月郑州市商品房供应30.82万㎡,环比下降45%,同比下降54%;商品房销量50.11万㎡,与上月相比继续下滑,环比下降41%,同比上涨21%,2015年整体市场好于2014年,因此2016年1月份延续了之前的火爆行情,虽然环比下降较多,但均好于2015年和2014年同期;商品房销售均价9665元/㎡,环比基本持平,同比上涨10%。

    1.1、商品房库存——本月供不应求,库存小幅下滑

    郑州市商品房库存走势图

1.jpg数据来源:郑州市房管局

    (注:以2011年初为基底,2013年之前为郑州市6大区数据,之后为8大区数据)

    2月份,商品房供应30.82万㎡,去化50.11万㎡,月内供求比0.62,库存缺口为19.29万㎡,处于供不应求态势。累计至本月,郑州市商品房市场库存量达1506万㎡,库存量呈现小幅下降,按照近3个月月均102.66万㎡的去化速度计算,需要14.7个月的去化周期。

    从各区域库存来看,经开区和惠济区库存量较小,库存占比均位于10%以下,区域项目销售前景比较乐观。中原区、高新区、郑东新区和管城区库存占比均处于15%以下,库存压力也不太大。二七区和金水区库存占比分别为22%和19%,库存压力相对较大。

    1.2、商品房各物业成交面积——商品住宅占比下降办公用房占比提升

    郑州市2016年2月份商品房各物业成交面积比例图 

 

2.jpg数据来源:郑州市房管局

    2月份,郑州市商品房销量分物业形态来看,成交量最大的商品住宅占比下滑,成交量较上月下滑了30.2万㎡,销量占比下降了1个百分点;商业用房占比基本一致;办公用房销量环比下滑1.46万㎡,但销量占比上升1%。

    2、商品住宅——供应小幅上升成交继续下跌,价格小幅攀升

   2014-2016.2月郑州商品住宅供销价走势图

3.jpg数据来源:郑州市房管局

    和商品房趋势大概一致,本月商品住宅市场供应小幅上涨,成交继续下降,仍然表现为供不应求态势,价格小幅上扬。

    2月份,郑州市商品住宅月度供应27.76万㎡,环比上涨44%,同比下跌25%,主要供应项目有中原区的金水世纪城、领创天誉华庭、城开绿城绿园,管城区的正商中州城和高新区的朗悦公园道1号等项目;月度成交41.55万㎡,环比下滑42%,但同比上升18%;成交均价9375元/㎡,环比上升1%,同比上升11%。

    2.1、商品住宅库存——整体库存继续下降,区域库存阶梯分化

    郑州市商品住宅库存走势图

 

4.jpg数据来源:郑州市房管局

    (注:以2011年初为基底,2013年之前为郑州市6大区数据,之后为8大区数据)

    郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加,进入2015年,库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势,从2015年12月份开始库存下降明显,截止到2016年2月底,郑州市商品住宅市场库存量348.25万㎡,按照近3个月月均87.72万㎡的去化速度计算,库存去化完毕需要4个月,去化无压力。

    分区域来看,月内区域库存呈现分化状态,本月经开区、郑东新区无库存压力,接近于供不应求态势。中原区、惠济区库存压力较小,库存占比均位于8%以下。高新区存在一定的库存压力,库存占比为12%。管城区、金水区和二七区库存压力较大,库存占比分别为19%、20%和44%。

    2.2、各住宅类型成交量价——高层依然占据主力,洋房、高层及小高层价差不明显

    郑州市2月份商品住宅各类型成交占比

 

5.jpg数据来源:郑州市房管局

    (注:≤5层为别墅,6-11层为洋房,12-18层为小高层,19层以上为高层)

    郑州市2月份商品住宅各类型成交量价

6.jpg数据来源:郑州市房管局

    (注:≤5层为别墅,6-11层为洋房,12-18层为小高层,19层以上为高层)

    2月份,郑州市商品住宅共计去化41.55万㎡,从物业类型来看,洋房产品销量上涨明显,各物业占比方面,洋房占比提升,高层占比下降,小高层和别墅类占比不变。价格分布上来看,别墅依然价格最高,本月洋房类价格和高层小高层类价格价差不太明显,主要是受本月洋房产品中其实类洋房产品占比提升纯正洋房占比下降明显影响。本月高层价格最低,为9082元/㎡。

    具体来看,高层产品为市场主力产品,本月共计去化34.26万㎡,销量占比82%;高层类产品的价格水平为9082元/㎡。

    别墅去化0.40万㎡,销量占比1%,价格19469元/㎡,主要源于鸿园项目联排别墅的成交,价格为1.8-2.4万元/㎡。

    洋房产品本月去化4.55万㎡,占比为11%,洋房类产品的价格为10724元/㎡;主要是缘于碧源月湖、正商金域世家、保利海上五月花等项目。碧源月湖价格区间为9000-1.4万元/㎡,正商金域世家为1-1.3万元/㎡,保利海上五月花为1.1-1.7万元/㎡,

    小高层产品去化2.34万㎡,占比6%,该段产品价格水平为9340元/㎡。主要是碧源月湖、宏光花园、富士康升阳花园、正商金域世家等项目。经开区定向房富士康升阳花园、宏光花园6000-7000元/㎡的备案价格拉低了整个小高层物业的价格水平。

    2.3、成交面积段——80-90以及100-144㎡面积段占比攀升

    2016.1-2016.2月郑州市商品住宅市场成交面积段细分

7.jpg数据来源:郑州市房管局

    从月度销量面积段分布来看,住宅主力产品依然为80-90㎡和120-144㎡产品。其中80-90面积段占比39%,较上个月提升3个百分点,100-120㎡面积段占比为17%,较上个月提升4个百分点,120-144㎡面积段占比为21%,较上个月提升3个百分点。

    从价格分布上来看,120㎡以下各面积段产品价格差距不大,均处于8000-9000左右。

    120-144㎡面积段产品本月价格攀升比较明显,价格为9565元/㎡,主要是目前市场上改善性需求释放,项目改善性面积段项目价格比较坚挺。

    价格144-180㎡面积段产品价格高于1万,该面积段产品多为洋房类产品的成交。

    大于180㎡面积段产品价格最贵,为15198元/㎡,该段产品多为别墅和洋房类的成交。

    2.4、成交价格段——价格段仍然集中在8000-9000元/㎡且上移动力较足

    2016.1-2016.2月郑州市商品住宅市场成交价格段细分

 

8.jpg数据来源:郑州市房管局

    2月份,郑州市商品住宅主流价格段依然是8000-9000元/㎡,但8000以上的价格段产品面积占比为82%,环比提升8个百分点。8000以下价格段产品占比下降最大,较1月份下降8各个百分点。

    8000-9000元/㎡产品本月共成交17.92万㎡,占比43%,环比提升7个百分点。代表项目有金水世纪城、公园道一号、阳光城、绿都澜湾、绿都紫荆华庭、亚星盛世、正商华钻、正商金域世家等项目。

    9000-10000元/㎡成交6.82万㎡,占比16%,环比提升1个百分点。代表项目有碧源月湖、公园道一号、长江一号、瀚宇天悦、民安尚郡、五龙新城、绿都紫荆华庭等。

    10000-12000元/㎡产品本月共成交5.17万㎡,占比为12%。代表项目有碧源月湖、威望未来城、和昌悦澜等项目。

    12000-15000元/㎡产品本月共成交2.58万㎡,占比6%。代表项目有中海锦苑、英地金台府邸、华启金悦府、碧源月湖等。

    15000元/㎡以上产品本月共成交1.64万㎡,占比4%。代表项目有海马公园、建业天筑、鸿园及中海锦苑等项目。

    3、商业市场——供需价继续下降

   2014-2016.2月郑州商业市场供销价走势图

9.jpg数据来源:郑州市房管局

    郑州市商业用房供过于求态势一直比较明显,到2015年10月份达到顶峰,11月份开始供过于求态势有所缓解,本月供求下降明显呈现了供不应求的态势。2月份,郑州市商业物业供应1.28万㎡,较上个月下降90%,较去年同期下降79%,主要是中原西北片区金水世纪城、领创天誉华庭和高新区朗悦公园道一号等项目的集中供应。月内去化2.87万㎡,环比下降43%,同比上涨93%。商业物业月内成交均价14139元/㎡,环比下降17%,同比下降30%。

    3.1、商业物业库存——库存小幅下降

    郑州市商业市场库存走势图

10.jpg数据来源:郑州市房管局

 (注:以2011年初为基底,2013年之前为郑州市6大区数据,之后为8大区数据)

    郑州市商业用房2月份虽然呈现了供不应求的态势,但对库存下降贡献不大,库存依然较高,截止本月累积库存达375.07万㎡。按照近3个月月均4.83万㎡的去化速度计算,去化周期需要77.6个月,去化压力巨大。未来商业的生存状态会异常艰巨,商业市场的风险和泡沫也是巨大的。

    分区域来看,各区域均有库存,但区域分化明显,惠济区和经开区由于商业本身供应较少,所以库存压力不大;管城区、整东新区、中原区和高新区存在一定的库存压力,库存占比均为15%以下。二七区和金水区库存压力较大,库存占比分别为26%和18%。

    3.2、成交面积段——50平以下小面积段产品占比上升明显

    2016.1-2016.2月郑州市商业用房成交面积段细分

11.jpg数据来源:郑州市房管局

    2月份,郑州市商品房去化依然低迷,月度去化仅2.87万㎡,分面积段来看,50㎡以下的面积段产品成交较好,依然为成交主力军,共成交44套,占比46%,较上个月上涨6个百分点。50-150㎡产品占比下降明显,共占比29%,较上个月下降18%。150-200㎡和300㎡以上产品占比分别较上个月提升5和10个百分点,大面积和小面积成交占比上升明显,中等面积成交占比下降明显。各面积段产品价格差距较大,其中大于300㎡的价格最低,50-100㎡的价格其次,100-150㎡以下面积段产品的价格最贵。

    30㎡以下成交18套,占比19%,较上个月提升3%。代表项目有郑东商业中心、冠军花园等。

    30-50㎡成交26套,占比27%,较上个月提升3%。代表项目有郑东商业中心、中国中部元通纺织服装品牌中心等。

    50-150㎡产品成交28套,占比29%,较上个月下降18个百分点。代表项目有鑫苑鑫都汇、华强城市广场、望湖花园等。

    150㎡以上产品成交24套,代表项目有郑州金融国际中心、百成国际机电港等。

    4、办公市场——供求继续下降,价格小幅攀升

    2014-2016.2月郑州办公市场供销价走势图

12.jpg数据来源:郑州市房管局

    去年全年办公物业整体上供不应求的月份较多,进入11月份和12月份,供过于求态势比较明显。本月供不应求,价格小幅攀升。

    2月份,郑州市办公物业无新增供应。月内去化5.59万㎡,环比下降31%,同比上涨29%。

    办公物业月内成交均价9642元/㎡,环比上涨10%,同比上涨14%。主要缘于目前办公产品已经不再局限于郑东新区,二七区、高新区也有较多办公项目销售,拉低了均价;另一方面在办公产品去化困难的背景下,有大量的办公用地规划为可住可投资的小公寓面向市场,再次拉低了销售均价,比如、锦艺国际轻纺城、华强城市广场、正弘高新数码港的公寓产品等。本月纯正写字楼产品及东区办公产品占比提升,因此办公价格攀升。

    4.1、办公物业库存——库存继续下降

    郑州市办公市场库存量走势

 

13.jpg数据来源:郑州市房管局

    (注:以2011年初为基底,2013年之前为郑州市6大区数据,之后为8大区数据)

    2月份,郑州市办公用房继续供不应求,因此库存继续下跌。截止到2月底,郑州市办公用房库存量186.40万㎡,库存量在2012年后半年开始急剧加大,到2014年底达到顶峰,进入2015年之后,库存量逐渐下滑,库存压力有所减小,按照近3个月月均去化9.65万㎡的速度计算,办公用房的去化需要19个月,有一定的去化压力。诸多的办公产品以小公寓形式入市,这类产品低总价投资门槛低去化较快,是库存有所减少的直接原因。

    分区域来看,各区域的库存也存在较大分化,惠济区、经开区和金水区库存压力较小。中原区、高新区和二七区存在一定的库存压力,库存占比均位于15%以下。郑东新区和管城区库存压力较大,库存占比分别为43%和26%。

    4.2、成交面积段——100㎡以下为主力

    2016.1-2016.2月郑州市办公用房成交面积段细分

14.jpg数据来源:郑州市房管局

    2月份,郑州市办公用房共计去化5.59万㎡,成交量环比下滑31%,具体到各面积段来看,各个面积段销量均有所下滑,但50-100㎡面积段产品占比上涨6个百分点,100-200㎡面积段产品下滑3个百分点。各面积段产品价格差距较大。其中100㎡以下面积段产品价格最便宜,低于8000元/㎡,200-300㎡面积段产品价格最贵,为13266元/㎡。

    小于50㎡的产品共成交294套,占比43%,占比下滑2%。代表项目有锦艺国际轻纺城、正商佳仕阁、郑东商业中心和正弘高新数码港。

    50-100㎡产品共计成交257套,占比38%,代表项目有华强城市广场、锦艺国际轻纺城、升龙城、升龙天汇广场和鑫苑鑫都汇等项目。

    100-200㎡共计成交83套,占比12%,代表项目有绿地新都会、建业凯旋广场、锦艺国际轻纺城等。

    200-300㎡产品代表项目有绿地新都会、永和龙子湖中央广场等。

    大于300㎡产品代表项目有郑州电子电器产业园、凯利国际中心和绿地新都会等。

    5、区域市场——中原区、二七区和管城区领跑郑州

    2016年2月郑州市各区域各物业销售面积

 

15.jpg数据来源:郑州市房管局(住宅数据不包含经济适用房、补差商品房等)

    本月各区域销量均有所下滑,区域销量均在10万㎡以下。中原区、二七区和管城区分别以9.11、8.08、7.99万㎡的销量领跑郑州,成功进入第一梯队。紧接着是高新区和金水区,排名第四和第五,月度销量6.72和6.32万㎡。其余各区域销量均在6万㎡或以下。

    住宅市场方面,二七区依然是成交大区,单个区域成交7.62万㎡,其中二七南区南三环沿线及三环与四环之间的大项目是成交的主力,代表项目有亚星盛世、正商城、鑫苑鑫都汇、升龙城、鑫苑名城等。其次为管城区,单个区域销量为7.45万㎡,主要是绿都紫荆华庭、绿都澜湾和正商华钻等项目的大量备案拉动。

    办公市场方面,中原区和郑东新区分别以2.14、1.76万㎡的销量位于前两位,中原区主要是公寓产品代表项目锦艺国际轻纺城等项目的大量备案带动。郑东新区本月则是由于绿地新都会、永和龙子湖中央广场、广地和顺中心等项目大量备案带动。排名第三的是高新区,月度办公产品去化1.03万㎡,代表项目郑州电子电器产业园、华强城市广场、正弘高新数码港等。

    商业市场方面,金水区销量第一,代表项目有普罗旺世,单个项目备案量为1.56万㎡。其他各区域的销量均处于1万㎡以下。其中只有二七区的百成国际机电港和郑东新区的郑州金融国际中心成交其次,两个项目备案量分别为0.34、0.19万㎡。其他项目成交量均在1000㎡以下。

    2016年2月郑州各区域各物业销售均价

 

16.jpg数据来源:郑州市房管局(住宅数据不包含经济适用房、补差商品房等)

    本月各区域间的商品住宅和办公物业价格趋势比较一致,且各区域间相对波动不大,商业物业区域间相差较大。

    商品住宅市场,本月依然是郑东新区和金水区成交均价破万,达到14243元/㎡、10933元/㎡;排名第三的为惠济区,价格接近10000元/㎡,代表项目有碧源月湖项目,该项目备案均价为10578元/㎡。其他各个区域的价格大多位于8000-9000㎡的范围内。其中经开区价格本月失真,价格最低,为7939元/㎡,主要是源于区域内两个特殊项目富士康升阳花园(6498元/㎡)和郑州出口加工区宏光花园(6671元/㎡)的低价拉动。

    办公市场和住宅市场保持了同样走势,金水区和郑东新区领跑,均价分别为14758元/㎡和11532元/㎡,经开区和管城区成交价格在9000-10000元/㎡之间。其他各区域价格均在8000左右及以下。其中高新区以6384元/㎡的成交价格保持末位,备案项目主要是低价产业园项目的成交拉低影响所致。例如,郑州电子电器产业园项目备案均价为4125元/㎡,华强城市广场项目备案均价为6529元/㎡。

    商业市场方面,各区域间价差明显,其中中原区和管城区本月以24359元/㎡和23233元/㎡的价格位居第一第二,顺利进入大于2万元的区域梯队。区域内代表项目有望湖花园、百成国际机电港,项目价格分别为19746元/㎡和25998元/㎡等。其次是第二梯队,价格处于1万-2万之间,分别是二七区、郑东新区和惠济区。金水区本月价格最低,不到1万元/㎡,区域内主力成交项目有普罗旺世,单个项目备案价格为8294元/㎡,该价格也不能真实反映区域的商业价格水平,因为普罗旺世该项目本月成交就一套1-4层房源,且面积达到1.56万㎡,因此价格较低,但区域内例如花园路沿线的建业凯旋广场,单个项目备案价格为33179元/㎡。(感谢同致行对本次数据信息的提供)

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