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万科TOP系落地郑州绿博首个别墅:兰乔圣菲长啥样

发布时间:2016-03-04  来源:  点击:
 

   自从万科进入郑州以后,就被郑州的购房者一路追捧,开盘的每个项目都可以称得上是集万千期待于一身。位于西四环以西的万科城就是其中最典型的案例,从开盘时的7000多一路卖到现在的9000多,甚至带热了整个高新区的房地产市场。

    2016年,会是万科项目大爆发的一年。除了之前爆出的位于南四环的万科和百荣合作的项目,还有两个全新的项目即将面世。一个是位于绿博组团的万科兰乔圣菲,一个是位于大北区的和天伦合作的城中村改造项目——万科紫台。

    位于绿博组团的兰乔圣菲是比较特殊的一个,因为不同于之前的我们熟悉的万科高层产品,这个项目主打的是双拼别墅,也是万科进入郑州后的第一个别墅项目。根据万科透露出来的信息,兰乔圣菲属于万科的TOP系产品,顾名思义,就是最高端的系列。

    万科TOP系产品是什么概念?

    作为中国房地产标杆的万科,能够在全国快速扩张,并拥有广泛的市场占有率,靠的就是非常成熟的四大住宅产品线,从高到低依次分别为TOP系列、GOLDEN系列、CITY系列和TOWN系列。

    这四个系列都有各自明确的定位,像我们比较熟悉的万科城,就属于TOWN系列,刚需为主,地段偏城郊,以首次置业和部分首次改善客群为主要销售对象。万科美景龙堂,应该是属于GOLDEN系列。

    万科的四大产品线↓↓↓

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    从上面的分类中,我们可以得知,万科的TOP系是指占有稀缺景观资源的高端项目。据了解,万科的每一条产品线,均有严格的数据标准,惟独TOP系未设硬性指标,“TOP系是万科体制内最塔尖的序列,讲究因地制宜,看重原生地貌和资源,只有资质极为卓越的地块,才会诞生万科TOP系产品。”

    今年即将推出的兰乔圣菲,就属于TOP系列中的TOP2——近郊占有稀缺景观资源的低密高端项目。

    郑州的万科兰乔圣菲周围环境咋样,产品长啥样?

    先来看下项目的区位,万科兰乔圣菲属于绿博组团,位于绿博大道和广惠街交叉口的东南边。兰乔圣菲为什么有资格成为T2系列(必须占有独特景观资源),最主要的原因是因为在项目的东边,就是楼市之前多次提到的郑汴中央公园。

    兰乔圣菲区位图如下,东边是郑汴中央公园,西边约3公里处是名门紫园↓↓↓

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    郑汴中央公园位于弯月路以东、郑开大道以南,总面积近4万亩,光起步区面积就有4200亩。这个面积在郑州看来是空前的,甚至有可能是绝后的。这个面积巨大的中央公园现在正在开挖,以后会成为郑州真正的绿肺。

    郑汴中央公园效果图↓↓↓

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    再说回项目本身。兰乔圣菲总占地439亩,一批获取地块287亩,该地块分为东西两个,最先推出的是东边的地块,也就是靠近郑汴中央公园的地块,这个地块占地面积约162亩,建筑面积约19.2万㎡,容积率1.2左右。

    据说,这个地块原来的容积率在是2.2左右,如果要做满这个容积率,产品必须得是小高层。万科为了打造高端的别墅项目,只能牺牲掉部分容积率。但是根据政府的相关规定,住宅地块的容积率又必须高于1.0,所以最终兰乔圣菲呈现出来的产品形态是以双拼别墅为主,只在东北边保留了少量的小高层。

    在这个地块的中央,是一个11000平米的中心湖区景观,在湖区景观的北边,也就是整个地块内观景效果最好的地方,是8套类独栋别墅,面积在450-470㎡之间,其他的都是双拼别墅,总共120余套,面积区间为260-270㎡。

    兰乔圣菲规划图↓↓↓

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别墅采用的是美式草原与中式相结合的风格↓↓↓

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兰乔圣菲所有的别墅都是地上四层,地下一层。在这里要吐槽一下政府的相关规定,为什么要规定住宅都必须是4层以上呢,搞得现在郑州所有的别墅都是4层的,明显不人道。所以像名门紫园、万科兰乔圣菲这样的别墅,都预留有电梯位置。不过从下面的图中,也能看出来,兰乔圣菲的别墅基本都是层层退台,4楼的建筑面积已经比较小了,主要就是当作家庭休闲区来使用。

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    再来看看兰乔圣菲的户型。先看看最高端的、建筑面积约477㎡的类独栋别墅。项目考虑到客户的个性化改造需求,在空间的规划设计上也是颇用心,不计入产权的面积较多,为购房者留足空间。以约470多平的的类独栋为例,不计入产权面积多达约1200多平,是建筑面积的三倍多。

    负一层带下沉式庭院,总共600多平方,不计面积,预留四个车位↓↓↓

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一层平面图,庭院面积约400多平↓↓↓

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二层平面图,一个起居室,三个带卫生间的卧室↓↓↓

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三层平面图,这层是主卧,带一个大露台↓↓↓

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四层平面图,主要是一个大露台,带一个房间↓↓↓

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    再来看看双拼的户型,这套双拼的建筑面积约275㎡,也是地上四层,地下一层。

    负一层平面图,带下沉式庭院,预留三个车位↓↓↓

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一层平面图,带200多平的院子↓↓↓

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二层为两个朝南卧室,两个卫生间↓↓↓

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三层为主卧,带一个露台↓↓↓

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四层也是一个房间,带一个露台↓↓↓

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    从上面的两个户型,我们能看出来,这次兰乔圣菲户型的最大特点,在于真正考虑到了高端购房者的需求。

   另外,从车位的数量上来说,至少3个,类独栋达到了4个,这在郑州的高端别墅中还是比较罕见的。对于现在的高端置业者来说,每家两辆车只是最基础的配置。如果再有客人来访的话,多一个车位也是比较方便的。

    还有一个就是庭院面积的增大和庭院的完整性,现在郑州的别墅产品的庭院基本都是前院+侧院+后院,虽然综合下来面积也不小,但是在实用性上就差一些,窄窄长长的侧院用来干什么好呢,总不能都拿来种菜吧。而且后院位于北边,缺少阳光,舒适感也要差一点。

    兰乔圣菲的院子全部都在南边,而且把前庭和侧院连为了一体,扩大了庭院的面积,270㎡的双拼别墅,庭院面积达到约228㎡,约470㎡类独栋的庭院面积达到约450-600㎡,庭院面积基本和一栋别墅的建筑面积差不多大小了。

    对于买别墅的人来说,院落可以说是至关重要。对于有院落情结的中国人民来说,一家人能够围坐在庭院里烧烤、小孩儿可以有大面积的地方玩耍嬉戏,更是人人都梦寐以求的事情。只有大院子,才能真正满足大家的这种梦想吧。

    由于政府对容积率的限制,目前郑州市场上的别墅多数为联排别墅,一般为四联排或者五联排,这样就存在一个问题,那就是建筑的面宽窄、进深长、采光不足。兰乔圣菲的别墅在这一点上做得比较好,类双拼产品面宽普通在约11米以上,类独栋产品面宽达约20—25米,面宽和进深基本等同,居住舒适度会比较高。

    绿博园组团会是继北龙湖之后的又一个富人区吗?

    之前楼市的文章曾经对大东区做过盘点和分析。当时,我们认为,白沙区域虽然配套设施好,距离新的省级行政中心——象湖也比较近,但是这个区域内靠谱的项目太少了。大片的拆迁安置区和单位的内购房,还有前期的一些小开发商搅局,让这个区域几乎没有品质可言。虽然白沙有了建业春天里、美景东望、美盛天境(刚被融创收购)等高端项目,但是总体来说,这个区域更适合品质刚需和初级改善。

    当时我们还提到,如果是终极改善的、想买别墅的客户,可以考虑一下隔壁的绿博组团。现在看来,这种分析依然是比较靠谱的。

    因为绿博园、方特欢乐世界等项目为绿博组团定了一个比较良好的基调,加上建业华谊电影小镇、周星驰影视创意奇幻世界和华特迪士尼等文化旅游项目纷纷落户,使得绿博组团现在的功能定位为“郑州绿博国际时尚创意文化旅游新城。”从这个又长又拗口的定位来看,这个区域就是主打文化旅游的,可能还有时尚创意什么的(目前并没看出端倪),反正和工业、物流之类的完全不沾边。

    这样的话,区域环境自然很有优势,区域容积率也很低,再加上东边的一个巨大的郑汴中央公园,距离行政中心的距离不远也不近,各种因素综合下,这个区域太适合打造高端住宅项目了。名门紫园、万科兰乔圣菲也算是开了个好头。据说康桥、新田的项目也都有了眉目,在郑汴中央公园的北边,还有一个占地上万亩的普罗旺世理想国正在建设中,想像一下,以后的居住氛围应该会比较有保障。

    之前还担心过白沙那边的郑汴物流通道(即规划中的绿博大道)南边规划有仓储物流用地,会影响到绿博组团,这两天却发现郑东新区的官方网站上有了最新的白沙规划图,之前的仓储物流用地全部消失了,全部变成了住宅和商业用地。从这点上来说,政府也算是干了一件大好事。那个区域如果用来做仓储物流,简直是暴殄天物。

    我们之前还说过,想做好高端住宅产品,好的自然环境,好的城市规划,加上开发商的好产品,三者缺一不可。如果政府能够像对待CBD和龙湖副CBD一样来对待现在的大东区,用更加有远见的规划来保证区域未来的发展,保证一个区域的纯粹性,那么,绿博组团,说不定就是继北龙湖之后,下一个高端住宅扎堆聚集的地方呢。

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