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“银十”郑州二七、惠济区商品房销量并驾齐驱

发布时间:2015-11-11  来源:中原楼市网  点击:
 

    十月,对于房地产市场来讲是传统的销售旺季,再加上央行和政府一系列的利好政策刺激,郑州楼市10月份表现不负“银十”称号。据同致行统计数据显示,10月郑州商品房市场交量达三年来次高;商品住宅供应下滑,成交攀升,价格微涨。

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    一、商品房市场10月成交量达三年来次高

    2015年10月份,郑州市商品房市场继续高位运行,目前已经连续三个月销量大增,本月更是势头强劲,销量达3年来次高。

本月郑州市商品房供应130.3万㎡,供应量虽然较上个月略有下滑,但依然是高位运行,环比下滑5.2%,同比则增长63.3%;与此同时,商品房销量达115.6万㎡,环比增长16.6%,同比增长80.1%;月内商品房销售均价9552元/㎡,环比下滑1%,同比上涨2.5%。

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    商品房库存——继续上涨,经开缺口加大

    10月份,郑州市商品房供应130.25万㎡,去化115.6万㎡,供求比1.13,仍然供过于求,月度库存14.65万㎡。

累计至本月,郑州市商品房市场库存量达1525万㎡,库存量呈现继续增加态势,按照近3个月月均101.3万㎡的去化速度计算,需要15个月的去化周期,由于近三个月去化量较高,去化周期相应有所减短。

    从各区域库存来看,仅有经开区供不应求,区域存在库存缺口为21.48万㎡;供过于求的区域中,二七区依然维持最高库存,目前库存量为341.52万㎡,金水区紧随其后263.9万㎡,管城区236.27万㎡,郑东新区195.88万㎡,高新区196.88万㎡,中原区168.73万㎡,惠济区129.11万㎡。

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    商品房各物业成交面积——住宅销量大增

    10月份,商品房分物业形态来看,商品住宅增量最大,较上月增长了18.46万㎡;商业用房销量4.53万㎡,较9月份增加了0.62万㎡;办公用房环比下滑4.32万㎡,经适房本月增量也较多,共备案2.37万㎡,增长1.73万㎡;其他用房本月无销量。

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    二、商品住宅——供应下滑,成交攀升,价格微涨

    “金九银十”楼市成色十足,10月份郑州市商品住宅供应82.96万㎡,供应量较上月有所减少,环比下滑31%,但同比依然上涨138%;月内成交98.77万㎡,环比上涨23%,同比上涨92%;商品住宅成交价格9322元/㎡,和上月9311元/㎡的价格相比基本持平,仅上涨11元/㎡,较为稳定。

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    商品住宅库存——去化仅需5.3个月

    郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加,进入2015年,库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势,截止到10月底,郑州市商品住宅市场库存量454.7万㎡,按照近3个月月均85.7万㎡的去化速度计算,库存去化完毕需要5.3个月,去化压力较小。

    分区域来看,商品住宅市场区域库存量和商品房市场保持一致,依然是经开区存在缺口,截止到10月底,缺口为16.52万㎡;供过于求区域中二七区最高174.72万㎡,金水区77.15万㎡,管城区74.63万㎡,惠济区54.42万㎡,高新区44.15万㎡,郑东新区32.17万㎡,中原区18.48万㎡。中原区虽然库存量小,但潜在供应较多,随着几个新项目陆续入市,供应量会有上升。

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    各住宅类型成交量价——类洋房成交下滑

    10月份,郑州市商品住宅共计去化98.77万㎡,除了类洋房外,其余各建筑形态产品销量均有所上涨。具体来看,高层产品为市场主力产品,本月共计去化78.12万㎡,销量占比79%,销量较上月有所上涨,但占比下滑4个百分点;别墅洋房去化5.91万㎡,较上月增长了2.68万㎡,销量占比6%,较上个月增长了2个百分点;类洋房产品本月去化1.66万㎡,较上月减少0.17万㎡,但占比依然为2%;小高层产品去化13.09万㎡,较上月增长了4.27万㎡,占比13%,较上月上涨了2个百分点。 

    商品住宅各物业形态中,本月除高层产品外,各类产品价格均有所下滑。具体来看,高层产品成交均价9086元/㎡,环比上涨0.7%,其余各类产品价格则不同程度下降。

    从10月份郑州市商品住宅具体成交面积段来看,80-90㎡产品和120-144㎡产品依然为本月成交的主力产品。从销量变化来看,100-120㎡产品本月销量略有下滑,其余各面积段产品销量均有不同程度的上升,其中90-100㎡和120-144㎡产品增幅较多,在市场旺季以及政策引导(全面二孩),未来偏大的改善户型成交将会持续上升。

    具体来看,100-120㎡产品本月共成交917套,较上月减少了16套,变动幅度不大,与此同时,本页成交价格8436元/㎡,较上月8415元/㎡的价格也变动不大,较为平稳;而90-100㎡产品,本月成交套数较上月增加了565套,120-144㎡产品,本月成交套数上涨554套。

    郑州市商品住宅成交主流价格段维持在8000-9000元/㎡,10月份该价格段产品成交量继续上升,较9月份增加了587套,代表项目绿都澜湾、绿地滨湖国际城、亚星盛世等项目。本月住宅产品价格表现较为突出的是6000元/㎡以下的低价产品和15000元/㎡以上的高价产品,成交量均有所下滑,其中6000元/㎡以下产品共成交199套,较9月减少101套,代表项目高新区基正盛世港湾和经开区宇通和谐家园、富士康升阳花园等项目,这些项目多为一些家属院或者是较早之前成交房源的集中备案;而15000元/㎡以上房源本月共成交193套,较9月减少10套,代表项目中海锦苑、鸿宝鸿园等。

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    三、商业市场供应冲顶,销量小幅上涨

    郑州市商业用房供应量在经过9月份的回落之后,10月份大幅反弹,供应量37.3万㎡,环比大涨514%,同比增长224%,达2013年来的最高水平。

    从销量来看,和供应有较大差距,月内仅去化4.53万㎡,但成交量仍在上升,环比增长16%,同比增长2%。商业物业月内成交均价17137元/㎡,较上月下降1877元/㎡。

    郑州市商业用房在经过连续9月的低位供应后,本月供应大幅反弹,整体库存量继续增加,截止本月达346.1万㎡。按照近3个月月均3.78万㎡的去化速度计算,去化周期需要91.6个月,去化压力巨大。未来商业的生存状态会异常艰巨,商业市场的风险和泡沫也是巨大的。

    分区域来看,各区域均有库存,但区域分化明显,二七区以93.14万㎡的库存量位居第一,其次是金水区,达69.63万㎡,中原区、管城区、郑东新区、高新区的库存量分别为49.86、48.1、38.31、35.95万㎡,在所有区域中,惠济区和经开区的区域库存量最小,仅有6.83、4.44万㎡。

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    成交面积段——30㎡以下产品增幅明显

    10月份,郑州市商业用房去化量依然保持低位,仅有4.53万㎡,较9月略有回升。在所有成交产品中,本月30㎡以下产品销量再度反弹,本月共去化342套,较9月份增加了259套,去化0.7万㎡,主要是大观商贸中心的增量。

    该面积段均价26800元/㎡,价格较上月环比上涨17.7%,是所有面积中成交价格最高的,因为面积小,总价低,较为受客户欢迎,因此成交较好。

    其次销售增加的是100-150㎡产品,成交较上月增加了7套,成交价格16798元/㎡,300㎡以上产品成交量增加5套,成交价格12105元/㎡,其余各面积段产品销量均有所下滑。

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    四、办公市场——供应连降,成交冲高回落,价格攀升

    10月份,郑州市办公用房供应2.97万㎡,环比下滑40%,同比下滑87%;去化9.92万㎡,环比下滑30%,同比上涨46%,成交价格9921元/㎡,环比增长7%,同比下滑6%。

    办公产品年内价格持续走低主要缘于目前办公产品已经不再局限于郑东新区,二七区、高新区也有较多办公项目销售,拉低了均价;另一方面在办公产品去化困难的背景下,有大量的办公用地规划为可住可投资的小公寓面向市场,再次拉低了销售均价,比如正弘高新数码港的公寓产品、正商佳仕阁等。

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    办公物业库存——库存再度下滑

    10月份,郑州市办公用房供应2.97万㎡,去化9.92万㎡,月内供求缺口6.95万㎡,整体上库存呈现出下降势头。截止到10月底,郑州市办公用房库存量171.96万㎡,库存量在2012年后半年开始急剧加大,到2014年底达到顶峰,进入2015年之后,库存量逐渐下滑,库存压力有所减小,按照近3个月月均去化12.03万㎡的速度计算,办公用房的去化需要14.3个月,有一定的去化压力但压力不大。诸多的办公产品以小公寓形式入市,这类产品低总价投资门槛低去化较快,是库存减少的重要原因。

    分区域来看,各区域的库存也存在较大分化,仅有经开区办公用房处于供不应求状态,库存缺口为1.14万㎡,其余各区域均有不同程度的库存量,其中郑东新区最高为64.82万㎡,管城区49.47万㎡,二七区25.22万㎡,中原区17.49万㎡,高新区17.16万㎡,金水区和惠济区库存量最小,仅有2.02、1.67万㎡。

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    成交面积段——50-100面积段产品销量上涨

    10月份,郑州市办公用房共计成交了9.92万㎡,成交量较上月有所下滑,具体到各面积段来看,除了50-100㎡面积段产品销量上涨外,其余各面积段产品均有不同程度的下滑,但总体来看,小面积产品仍然为市场主流,而这些产品中50㎡以下产品绝大多数为小公寓产品,纯正的办公产品面积稍大一些。

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    五、区域市场——二七、惠济销量并驾齐驱

    近几个月各区域销量,惠济区“上榜”频率逐渐提高,本月惠济区继续以18.61万㎡的销量位居榜单第二,和销量第一的二七区仅仅相差0.09万㎡,缘于本月建业运河上院项目进行了大量集中备案,仅此一个项目月度备案面积达5.8万㎡;所有区域中本月经开区以8.59万㎡的销量位居末位,其余各区域销量均保持在12-15万㎡之间。

    住宅市场则是惠济区以18.48万㎡的销量领先,其次是二七区,销量16.75万㎡,除高新、经开、郑东新区销量不足10万㎡外,其余各区域销量也均在10-14万㎡之间。

    办公市场方面,郑东新区3.1万㎡排名第一,其次是高新区3.03万㎡,高新区办公市场的高销量,缘于几个项目公寓产品的集中备案,例如正弘高新数码港、公园道1号、新合鑫睿达广场等;管城区销量1.33万㎡,二七区销量1.32万㎡,其余各区域销量均在1万㎡以下。

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    商业市场方面,本月销量超过1万㎡的仅有金水区,其余各区域销量均不足1万㎡。

    商品住宅市场,本月依然是郑东新区和金水区成交均价破万,达到13494元/㎡、11080元/㎡,金水区高成交价缘于本月有中海锦苑、东润泰和等高价项目集中备案,提升了整体价格。其余各区域均低于10000元/㎡,其中惠济区区最高为9046元/㎡,其余除高新区外,均在8000元/㎡以上。目前经开区房价已日渐走高,而高新区部分项目也已突破9000元,整体来看,住宅市场价格最低的是二七区,原因一是供应体量大,而是因为区域项目集中在三环之外,价格较低。

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    办公市场本月走势与住宅较为类似,本月郑东新区第一,成交价格达13121元/㎡,其次是金水区,成交价格12486元/㎡,其余各区域价格均低于10000元/㎡,在这些区域中,经开区价格最高,达9524元/㎡,而高新区本月的成交价格则有不小反弹,成交均价7768元/㎡,较上月6206元/㎡的价格环比上涨了25%,缘于本月高新区办公市场中多数是公寓类产品的备案,没有低价项目集中备案,此价格段相对来说也比较能真实的反应出目前高新区办公市场的成交价格。

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    商业市场方面,区域成交价格差别较大,本月管城区成交价格最高,达24099元/㎡,也是唯一一个成交价格超过2万元/㎡的区域,其余各区域价格均在10000-20000元/㎡之间,其中高新区最低,成交价格仅有10060元/㎡,相对来说,此区域处于价格洼地,但是因为区域发展及商业氛围等原因,投资者信心不足。

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