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“金九”郑州商品房销量高位回升至近百万㎡

发布时间:2015-10-14  来源:中原楼市网  点击:
 

    九月,对于房地产市场来讲是传统的销售旺季,再加上政府一系列的利好政策刺激,郑州楼市9月份表现不负“金九”称号。据同致行统计数据显示,9月郑州商品房市场月度商品房月度成交回升,达近百万㎡;商品房价格环比微涨,销售均价达到9644元/㎡。

    “金九”商品房销量高位回升至近百万

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    2015年9月商品房供求均维持高位运行之势,价格环比微涨,“金九”名副其实。

本月郑州市商品房供应137.34万㎡,供应量在年内仅次于1月份和5月份,处于高位,环比增长0.8%,同比增长6.1%;商品房销量达99.11万㎡,环比上涨11.1%,同比大涨76.5%;商品房销售均价9644元/㎡,环比微涨0.8%,同比微跌0.2%,近3个月商品房价格维持平稳。 

    商品房库存——整体维持上涨趋势,仅经开供不应求

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    9月份,郑州市商品房供应137.34万㎡,去化99.11万㎡,供求比1.39,供过于求38.23万平米。累计至本月,郑州市商品房市场库存量达1510万㎡,库存量呈现继续增加态势,按照近3个月月均99.8万㎡的去化速度计算,需要15个月的去化周期,由于近三个月去化量较高,去化周期相应有所减短。

    从各区域库存来看,仅有经开区供不应求,目前区域存在库存缺口为23.71万㎡;供过于求的区域中,二七区依然维持最高库存,目前库存量为349.92万㎡,金水区紧随其后272.72万㎡,郑东新区204.374万㎡,管城区200.17万㎡,高新区194.92万㎡,中原区156.24万㎡,惠济区137.91万㎡。

    商品房各物业成交面积——办公用房销量增加明显

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    9月份,商品房销量有所回升,增量中办公用房占比最大,较上月增加近7万㎡。具体来看,商品住宅去化80.31万㎡,较8月份增加2.16万㎡,占据商品房销量绝对主力;办公用房销售14.24万㎡,环比增加6.64万㎡;商业用房销量3.91万㎡,较上月增加1万㎡;而经适房仅销售0.64万平米,其他用房本月无销售。

    商品住宅——供应量为2014年来最高

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    商品住宅市场“金九”成色足,郑州市商品住宅9月份供应119.66万㎡,环比上升43%,同比上升24%,供应量为2014年以来的最高点;月度成交80.31万㎡,环比下滑3%,同比大涨87%;商品房成交均价9311元/㎡,环比略涨1%,同比上升8%。

    商品住宅库存——二七区最高

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    郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加,进入2015年,库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势,截止到9月底,郑州市商品住宅市场库存量470.51万㎡,按照近3个月月均83.63万㎡的去化速度计算,库存去化完毕需要5.6个月,去化压力较小。

    分区域来看,商品住宅市场区域库存量和商品房市场保持一致,依然是经开区存在库存缺口,截止到9月底,库存缺口为16.27万㎡;供过于求区域中二七区最高为184.24万㎡,金水区83.82万㎡,管城区66.47万㎡,惠济区63.36万㎡,高新区44.69万㎡,郑东新区41.24万㎡,中原区7.46万㎡。在所有有库存的区域中,中原区目前库存量最小,但潜在供应较多,近期随着中原区几个新项目陆续入市,供应量会有上升。

    各住宅类型成交量价——类洋房成交最少价格最高

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    9月份,郑州市商品住宅共计去化80.31万㎡,分建筑形态来看,依然是高层产品占据市场主力,本月共计去化66.44万㎡,销量占比79%,与上月持平。别墅洋房类产品本月共计去化3.23万㎡,销量占比5%,同样持平。类洋房产品本月共计去化1.83万平米,较上月微涨0.6万㎡,但占比依然为2%。小高层产品本月去化减少2.42㎡,销量占比11%,较上月降低3个百分点。

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    商品住宅各物业形态中,本月类洋房产品均价最高,均价14455元/㎡,原因在于普罗旺世龙之梦和鸿园的备案拉升。而别墅洋房产品本月备案较少,均价为13281元/㎡。小高层和高层本月均价相差不多,均维持在9000元/㎡左右。

    成交面积段——90-144适中偏大户型成交增加

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    从9月份郑州市商品住宅具体成交面积段来看,80-90㎡产品和120-144㎡产品依然为本月成交的主力产品。从销量变化来看,90-144㎡产品有增加,其余各面积段产品均有不同程度的下滑,在成交旺季,适中偏大的户型、首改户型受市场追捧。

    90-144㎡产品本月共计成交3167套,较上月增加了347套,而该面积段均价也均比上月有所上涨,可见偏舒适性的户型目前既有销量又有售价,热度较高。目前市场上刚需产品一统天下,品质改善产品较为稀少,但客户需求在不断提升,这使得首改、再改客户选择余地非常之小,多数不得以选择了刚需楼盘中的大户型,预计如果此类产品面世,将吸引一大批改善客户。在一线城市,刚需、首改产品豪宅化即符合这一趋势。

    成交价格段——8000-9000成交大增

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    郑州市商品住宅成交主流价格段维持在8000-9000元/㎡,9月份该价格段成交增加796套,代表项目康桥悦岛、正商华钻、亚星盛世等。7000-8000元/㎡价格段成交增加438套,代表项目建业运河上院、祝福红城、锦美南华府等。而15000元/㎡产品销量稳定,代表项目海马公园、瀚海晴宇等。

    商业市场——“金九”难改年内销量低迷之势

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    郑州市商业用房9月份供应回落明显,供应量为6.07万㎡,与此同时,本月销量则有所回升,去化3.91万㎡,较上月增加1万平米,但依然处于供过于求的状态。商业物业风险日益累积,年内成交明显不如往年,低迷之势将持续全年。从成交价格来看,本月成交价格19014元/㎡,较上月上涨357元/㎡。

    商业物业库存——总库存去化需6.8年

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    郑州市商业用房在经过连续4个月的高供应后,本月供应下滑,但整体库存量依然增加,本月达313.33万平米。按照近3个月月均3.84万㎡的去化速度计算,去化周期需要81.5个月,去化压力巨大。未来商业的生存状态会异常艰巨,商业市场的风险和泡沫也是巨大的。

    分区域来看,各区域均有库存,二七区以89.56万㎡的库存量位居第一,其次是金水区,达70.62万㎡,中原区、郑东新区、高新区、管城区的库存量分别为49.19、38.72、33.52、23.08万㎡,在所有区域中,惠济区和经开区的区域库存量最小,仅有6.93、1.88万㎡。

    商业成交面积段——30㎡以下销量大减,200-300㎡以上销量大增

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    9月份,郑州市商业用房去化量仅有3.91万㎡,在所有成交产品中,本月30㎡以下产品销量大减,共计成交83套,较上月减少了114套,但销售均价达22761元/㎡,小面积商铺向来单价较高。30-50㎡本月销量也有所减少,但均价最高为23736元/㎡,此面积段为小面积商铺中适合多种经营业态的面积,较为受客户欢迎。

    办公市场——成交大增价格降

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    9月份,郑州市办公用房供应量4.97万㎡,环比下滑62%,同比下滑75%;去化14.24万㎡,环比增加87%,同比增加151%;成交价格9241元/㎡,和上个月10087元/㎡的价格相比下滑8%,同比下滑20%。

    今年以来,办公产品价格明显低于往年,一方面由于成交项目不再局限于郑东新区,二七区、高新区也有较多办公项目销售,拉低了均价;另一方面在办公产品去化困难的背景下,有大量的办公用地规划为可住可投资的小公寓面向市场,再次拉低了销售均价,比如正弘高新数码港的公寓产品、正商佳仕阁等。

    办公物业库存——库存呈下降之势

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    9月份,郑州市办公用房供应4.97万㎡,去化14.24万㎡,供不应求缺口9.27万平米,整体上库存呈现出下降势头。截止到9月底,郑州市办公用房库存量183.23万㎡,库存量在2012年后半年开始急剧加大,到2014年底达到顶峰,进入2015年之后,库存量逐渐下滑,库存压力有所减小,按照近3个月月均去化11.67万㎡的速度计算,办公用房的去化需要15.7个月,有一定的去化压力但压力不大。诸多的办公产品以小公寓形式入市,这类产品低总价投资门槛低去化较快,是库存减少的重要原因。

    分区域来看,各区域的库存也存在较大分化,仅有经开区办公用房处于供不应求状态,库存缺口为1.12万㎡,其余各区域均有不同程度的库存量,其中郑东新区最高为67.92万㎡,管城区50.8万㎡,二七区26.54万㎡,中原区17.7万㎡,高新区17.21万㎡,金水区和惠济区库存量最小,仅有2.56、2.04万㎡。

    办公成交面积段——小面积公寓类产品占主力

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    9月份,郑州市办公用房共计成交14.24万㎡,所有面积段均有上涨。从成交面积段来看,50㎡以下面积段产品依然为市场主流产品,此成交面积几乎全部为小公寓产品,一般为非真正的办公产品,产品的变化是对市场供求的一种反应。但一般来说,真正热销的办公产品为100-200㎡产品。 

    区域市场——二七区遥遥领先

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    每月区域之间销量各领风骚,继上月惠济区夺冠之后,本月二七区占得鳌头。二七区本月销量达21.2万㎡,远高于其他区域,缘于康桥悦岛项目进行了集中备案,仅此一个项目月度备案面积达6.5万㎡;其次是高新区,本月备案15.3万㎡,其中正弘高新数码港的办公公寓产品和郑州电子电器产业园备案达3.6万平米,拉升了区域整体备案量;郑东新区和金水区本月销量接近,分别为14.45、14.06万㎡。

    住宅市场依然是二七区领先,销量达19.39万㎡,而金水区、惠济区、管城区、高新区的销量均价10万㎡以上。

    办公市场方面,郑东新区以5.81万㎡遥遥领先,其次是高新区4.9万㎡,二七区1.2万㎡,而其余各区的销量均在1万㎡以下。

    商业市场方面,本月郑东新区为1.41万平米,其余各区域销量都较低,均在1万㎡以下。

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    商品住宅市场,本月郑东新区和金水区成交均价破万,达到13946元/㎡、10456元/㎡,其余各区域均低于10000元/㎡,其中经开区最高为9069元/㎡,其余除高新区外,均在8000元以上。目前经开区房价已日渐走高,而高新区部分项目也已突破9000元,整体来看,住宅市场价格最低的是二七区,原因一是供应体量大,而是因为区域项目集中在三环之外,价格较低。

    办公市场本月走势与住宅较为类似,仅有金水区均价高于住宅,其余均低于区域住宅售价。郑东新区、金水区包揽冠、亚军,价格破万,分别为12143元/㎡和10881元/㎡,其次是惠济区价格达8392元/㎡,在所有区域中,高新区依然保持末位,成交均价仅有6206元/㎡。

    商业市场受单个项目影响较大,本月金水区价格最高,惠济区次之,郑东新区居第三,中原区第四,四者均在2万元/㎡以上。

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