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郑州商品房库存可售9.7个月

更新时间:2015-09-11  来源:中原楼市网  点击:
 
    跌宕起伏、政策频出的2014年,郑州房地产市场总体延续2013年的行情,全市商品房供应量与销售量保持一定幅度增长,房价表现较为坚挺。在全国房地产市场总体低迷的形势下,郑州楼市总体表现平稳。
    据郑州市统计局统计,2014年,全市累计完成房地产开发投资1743.5亿元,同比增长20.6%;其中,住宅投资1176.93亿元,同比增长29.3%。商品房新开工面积2749.32万平方米,同比下降2.3%;其中,住宅新开工面积1954.73万平方米,同比下降1.1%。
    全市房地产开发企业到位资金1858.36亿元,同比增长11.1%;其中,国内贷款280.09亿元,同比增长97.5%,自筹资金835.35亿元,同比增长4.1%,其它资金来源742.92亿元,同比增长2.6%。
    商品房投放方面:2014年,全市商品房投放面积为2672.32万平方米,同比增长20.94%;其中,商品住房投放面积为2107.66万平方米,同比增长37.71%。市区商品房投放面积为1409.14万平方米,同比下降3.3%;其中,商品住房投放面积为1060.1万平方米,同比增长14.37%。
    全市商品房销售面积为1911.21万平方米,同比增长10.00%;其中,商品住房销售面积为1589.58万平方米,同比增长10.35%。市区商品房销售面积为1091.55万平方米,同比下降3.90%;其中,商品住房销售面积为841.38万平方米,同比下降4.90%。
    商品房价格方面:2014年,全市商品房销售均价为7396元/平方米,同比上涨2.06%;其中,商品住房销售均价为6623元/平方米,同比上涨4.56%。市区商品房销售均价为9028元/平方米,同比上涨6.25%;其中,商品住宅销售均价为8016元/平方米,同比上涨8.24%。
    库存方面:2014年底,郑州市区商品住房累计可售面积679.13万平方米,若按最近12个月市区商品住房月均消化面积70.12万平方米计算,消化周期为9.7个月,属于供求平衡区间(6-12个月)。
    2014年住宅投放增加 新兴区域表现突出
    在2014年的郑州房地产市场中,市场出现了六大特点:第一、由于2013年郑州非住宅商品房投放比重较高、库存和消化压力较大,政府和企业都十分关注,有意识地调整供地和开发结构与节奏,减少了非住宅的供给,加大了住宅的开发量,因此,2014年商品住房的投放数量有较大增长。全市年度商品住房的投放量超过2000万平方米大关,市区投放量也超千万,创下郑州楼市历史新高。从投放比重看,全市商品住房投放占到商品房总投放量的78.87%,较去年提高9.61个百分点;其中市区该比重为75.23%,较去年提高11.62个百分点。
    第二、从2014年的月度销售数据看,前11个月(剔除受春节影响的2月份),全市和市区的商品房销售量分别在160万平方米和90万平方米上下窄幅波动。在取消限购、央行调整首套房政策以及降息等多重利好消息累加效应下,郑州楼市与国内其它城市一样,市场活跃度大为提高,出现了明显的年终翘尾现象。12月份,全市商品房销售面积达到246.61万平方米,其中商品住房销售200.47万平方米,创下郑州楼市单月销售历史最高值。
    第三、近几年,郑州通过优化城乡空间布局、构建城乡快速交通路网体系、完善各组团的公共基础设施建设等措施,使功能组团的人口集聚能力不断增强,有效拉动了各组团房地产市场较快增长。2014年,县域商品房投放1263.18万平方米,同比增长67.87%;销售819.66万平方米,同比增长36.24%,投放量和销售量分别占到全市的47.27%和42.89%,较去年同期提高13.22个百分点和8.26个百分点。其中,新郑市和中牟县商品房销售量历史性地突破两百万,分别达到273.48万平方米和221.64万平方米,同比增幅分别为41.99%和62.8%。在市区,2014年度商品房销售同比增幅位列前三的区域分别为经开区(260.96%)、航空港区(165.35%)和高新区(38.35%),均为市郊或近郊的新兴产业区或产业升级区,其它区域商品房销售同比则为负增长;从销量看,高新区销售达到173.22万平方米,为市区各行政区最高值。
    第四、2014年8月份之后,房地产市场利好消息不断出台,改善性需求逐渐得到释放。以8月份取消限购政策为界(剔除受春节影响的1、2月份),3-7月份市区商品住房的月均销量为66.84万平方米,8-12月份的月均销量为79.2万平方米,销量有所提升;从不同套型商品住房的销售情况看,3-7月份市区120平方米以上商品住房销售6578套,占到商品住房销售的19.43%,8-12月份市区120平方米以上商品住房销售9309套,占比为24.01%,较3-7月份增长41.5%,占比提高4.58个百分点,可以看出,限购的取消、房贷政策的放松以及银行利率的下调,对改善性需求有一定的刺激作用。
    第五、2014年,全市非住宅投放564.66万平方米,同比下降16.86%,销售321.63万平方米,同比增长8.28%,供销比为1.76:1,较2013年的2.29:1有所缩减。其中,市区非住宅投放349.04万平方米,同比下降34.17%,销售250.17万平方米,同比微降0.4%,供销比为1.4:1,较2013年的2.11:1有较大缩减。从市区非住宅分物业类型供销看,2014年,市区商业用房投放116.40万平方米,同比下降22.91%,销售89.24万平方米,同比增长26.91%;写字楼投放126.38万平方米,同比下降43.23%,销售156.64万平方米,同比下降10.12%,可以看出,市区非住宅的供应量得到一定控制,商业用房销售量保持增长,而写字楼的库存也有了一定程度的消化。
    第六、2014年,郑州二手房交易量虽较2013年有所下降,但剔除2013年3、4月份因“新国五条”引发的交易非正常陡增的因素后,2014年的月均交易量与2013年基本相当。同时,各月度间二手房交易量波动不大。在国内一线城市二手房交易量“腰斩”的情况下,郑州二手房市场表现相对平稳。
    楼市渐趋理性 营销更加多元化
    郑州房地产市场经历2014年的大调整,告别政策调控时代,逐渐回归市场,未来走势如何?
    对此,郑州市住宅与房地业协会给出的预测是:过去三年,郑州完成了建成区内所有城中村的启动与改造,这些释放出来的土地将在未来1-3年内陆续进入市场。预计2015年,全市房地产开发投资和建设规模将有所扩大,商品房的投放数量将进一步增加,同时,房地产郊区化和远郊化更加明显; 告别高速增长的房地产市场,经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段。房贷政策等政策的逐步落实,改善性需求有望进一步得到释放,市场成交整体规模将维持在一个比较平稳的数量;目前郑州房地产市场库存量呈现不断增加之势,加之潜在供应量较大,2015年,房地产市场仍将以去库存为主。在库存压力较大的情况下,开发企业在项目定价时会更趋理性,住房销售价格将保持相对平稳。租赁方面,预计2015年住房租赁价格涨幅将有所放缓。同时,由于电子商务的快速发展,传统商业模式遇到挑战,部分商铺租金价格上涨压力较大;企业整合转型步伐加快。2015年,房企两极分化将进一步加剧,房企的收购、并购、出售资产等动作将更为频繁,一些资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项目将是房企售卖的主要目标。房地产市场面临新一轮整合大潮;营销形式更为多元。2015年,传统地产开发商与互联网、互联网金融的诸多合作将进一步增多,网络销售、APP客户端、房地产众筹等电商模式将在郑州更多地涌现,地产互联网化成为大势所趋,房地产融资及销售渠道更趋多元化。

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