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首月郑州楼市量价齐跌 未现“开门红”

更新时间:2015-09-11  来源:中原楼市网  点击:
 

    2014年下半年,在限购取消、限贷放松、降息等一系列利好政策的推动下,全国楼市成交逐渐回暖。在年底翘尾的行情下,楼市迎来了2015年。据中原楼市网联合同策河南研展部统计的数据显示,2015年首月郑州商品房成交86.7万㎡,环比下降18.12%;商品住宅成交均价为8233元/㎡,销售价格较上月下降456元/㎡,环比下降5.2%,同比下降1.7%。
    1.商品房市场
    1.1商品房供求分析——商品房市场本月供大于求,供应面积环比上涨10.43%,销售面积环比减少18.12%;供需比为1.9。

    1月份商品房市场供应量较上月上涨;1月份供应面积167.8万㎡,环比上涨10.43%,同比上涨144.3%;本月销售面积86.7万㎡,环比下降18.12%,同比上涨24.7%。1月商品房市场供需比为1.9,一月份受2014年后半年利好政策的影响,商品房供应量持续攀升,销售量在过去的一年中排名第二。
    1.2商品房价格分析——1月份商品房销售均价8705元/㎡,较上月下降了1367元/㎡。

    1月份郑州市商品房成交均价整体下降了1367元/㎡,主要由于上月大量高端楼盘成交较好,如海马公园,建业天筑、恒大绿洲等,本月成交量略微放缓,成交价格出现较大幅度的下降,本月团购低价房备案较多。
    1.3区域指数分析
    1.3.1区域供求分析——1月份供应量中原区第一,销售量二七区第一。

    1月份主要放量的项目为中国中部(元通)纺织服装品牌中心建设项目、锦绣山河玉畅园以及新芒果春天苑,三个项目新增预售量均在15万方以上;
    1月份中原区的投放量最大,达到45.47万㎡,占全市商品房供应总量的27.1%,其次是高新区,供应量为39.85万㎡,占比23.7%。
    1月二七区的销售量第一,销售面积为22.76万㎡,占总销量的26.3%;其次是中原区及高新区,销售面积分别为13.9、13.8万㎡,占比均为16%。
    1.3.2区域价格分析——本月成交均价经开区涨幅最大,惠济区回落幅度最大

    1月,除郑东新区及经开区外,其他各区的商品房成交均价均出现不同幅度的下降。
其中,经开区环比上涨最为明显,涨幅达14.2%,成交均价为9217元/㎡,本月经开区成交量较大的楼盘为恒大绿洲小区、绿地海珀兰轩、金沙湖高尔夫观邸等高端项目,拉高了区域的成交均价;其次为郑东新区本月的成交均价为13369元/㎡。
    价格下降最大的区域为惠济区,本月的成交均价为8171元/㎡,价格下降明显,主要由于本月惠济区团购房备案较多,如黄河长兴苑。
    2.商品住宅市场
    2.1住宅市场(含经适房等政策性用房)供求分析——本月住宅投放量环比下降6.9%,销售面积比下降4.5%。

    1月份郑州市商品住宅的预售面积上涨,销售面积略有下降。1月商品住宅预售面积106.7万㎡,环比下降6.9%,同比上涨88%;销售面积68.6万㎡,环比下降4.5%,同比上涨32.5%。
    2.2住宅市场(含经适房等政策性用房)销售价格——商品住宅成交均价8233元/㎡,相比上月下降456元/㎡。

    1月份商品住宅成交均价为8233元/㎡,销售价格较上月下降456元/㎡;环比下降5.2%,同比下降1.7%。
    2.3商品纯住宅市场供求分析(不含经适房等政策性用房)——1月份商品纯住宅供应面积环比下跌6.9%,销售面积环比下降6.2%。

    1月份,商品纯住宅预售面积106.7万㎡,环比下跌6.9%,同比上涨88.8%;销售面积67.4万㎡,环比下降6.2%,同比上涨30.2%。1月份供求比为1.6。全年来看,一月份供求均处于高位,限购取消、贷款放松效应持续升温,刚性需求释放。
    2.4商品纯住宅价格分析(不含经适房等政策性用房)——1月份商品纯住宅销售价格为8324元/㎡。

    1月份商品纯住宅成交均价为8324元/㎡,较上月下跌了506元/㎡,主要由于本月方圆经纬、黄河长兴苑等楼盘团购客户集中备案所致。
    2.5商品纯住宅面积段细分(不含经适房等政策性用房)
    2.5.1成交面积——90㎡左右小面积为成交主力户型,占比51.4%,其他面积段成交面积均出现下跌,180㎡以上环比下跌60%。

    1月份,90㎡以下的产品销售34.67万㎡,占全市纯住宅销量的51.4%,其次90-120㎡占比为21%,120-140㎡的产品占据市场为16.5%的份额,140-180㎡及180㎡以上的产品所占份额最小,占比分别为7.4%、3.7%。
    1月份市场上90㎡以下户型销量最好,占一半以上市场份额,市场上刚需置业仍是主流。
    2.5.2成交均价——1月份刚需产品价格出现下降,90-140㎡及180㎡以上住宅产品略有上涨

    1月份刚需产品略出现下降,90-140㎡及180㎡以上的产品均价出现不同幅度的上涨,其中140-180㎡改善房型下跌10.2% ,主要是翰林国际城、锦绣山河及升龙天汇等项目拉低了整体均价。
    2.6纯商品住宅市场区域指数分析(不含经适房等政策性用房)
    2.6.1区域供求分析——1月纯住宅市场高新区供应量最多,二七区成交量最多。

    1月份,高新区纯住宅预售量位居郑州市各区域第一,供应量为27.54万㎡,占全市供应总量的25.8%;其次是惠济区,预售面积22.62万㎡,占全市供应总量的21.2%。1月二七区的销售面积最大为18.58万㎡,占总市销售总量的27.6%,中原区次之。
    2.6.2区域成交均价——1月纯住宅市场郑东新区成交价格最高,其次为金水区

    1月份,郑东新区的成交价格最高为11480元/㎡,其次为金水区及惠济区,成交均价分别为10122元/㎡及9397元/㎡,本月成交价格最低的区域仍然是高新区,成交均价为7047元/㎡。
    3.商业市场
    3.1商业市场供需分析——商业供应面积环比暴增96.53%;销售面积下跌55.45%,本月商业存量激增,供大于求。

    1月份商业预售面积较12月相比暴增,为28.28万㎡,环比增长96.53%,同比增长679.06%,供应面积主要来自于中原区的“中国中部(元通)纺织服装品牌中心”项目,占全市供应量的42%;本月销售面积4.66万㎡,环比下跌55.45%,同比增长59.04%,供求比为6.1,本月整体供大于求。
    3.2.1商业市场价格分析——商业市场价格下跌, 1月份价格跌至18123元/㎡,比上月下跌659元。

    1月商业市场销售价格下跌,较上下跌659元/㎡,成交均价为18123元/㎡,环比下跌3.51%,同比下降21.31%。
    3.2商业市场区域指数分析
    3.2.1区域供求分析——1月份中原区供应量排名第一,二七区销售量排名第一

    1月份商业市场中原区供应量12.47万㎡,占总预售面积的44.1%,排名第一。其次是高新区供应量5.26万㎡,占总预售面积的18.6%;二七区销售量1.15万㎡,占总销面积的24.7%,排名第一。其次是郑东新区销售0.83万㎡,占总销面积的17.7%。
    3.2.2区域价格分析——1月经开区商业均价环比上升94.1%,达28986元/㎡,涨幅排名第一;惠济区商业环比下跌39.5%,达12369元/㎡,跌幅排名第一。

    1月份郑州市8个区域商业用房成交均价4个区域出现下跌,为二七区、金水区、惠济区和高新区。
    1月经开区商业环比上升94.1%,达28986元/㎡,涨幅排名第一,主要是智荟园拉高了区域均价; 郑东新区商业环比上升26.4%,达20239元/㎡,涨幅排名第二。
    1月惠济区商业环比下跌39.5%,达12369元/㎡,跌幅排名第一;高新区的成交均价为12334元/㎡,下跌幅度为37.2%,跌幅排名第二。
    4.办公市场
    4.1办公市场供需分析——1月办公产品供应量为14.64万方,销售量为8.21万方,本月办公市场供大于求。

    1月份办公产品预售面积为14.64万方,环比上涨8.4%,同比上涨71.4%;销售面积为8.21万㎡,环比下跌63.3%,同比下降41.1%。
    4.2办公市场价格分析——本月办公产品均价为10112元/㎡,环比下跌0.9%。

    郑州市办公市场本月价格下跌,成交均价为10112元/㎡,环比下跌0.9%,同比下跌18.2%。
    4.3办公市场区域指数分析
    4.3.1区域供求分析——1月办公物业供应二七区排名第一。郑东新区销售排名第一。

    1月份郑州市办公市场,二七区新增供应为4.63万方,占比31.6%,排名第一。其次为高新区,供应3.39万方,占比23.02%,排名第二;本月郑东新区成交居首位为3.19万方,占全市成交总量的38.8%,其次为二七区成交量为2.63万方,占全市成交总量的32.1%。
    4.3.2区域价格分析——1月份郑州市办公用房价格普遍下跌;仅郑东新区、惠济区价格有所上涨。

    1月份郑州市办公用房价格普遍下跌;仅郑东新区、惠济区价格有所上涨。其中郑东新区办公产品均价12844元/㎡,环比上涨8.1%,涨幅最大。办公产品均价下跌最大的区域为中原区,均价为6507元/㎡,环比下跌29.9%。

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