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郑州市商品房销量3个月连续上涨

更新时间:2015-09-11  来源:中原楼市网  点击:
 

    2014年是“动荡不安”的一年,从9月开始,政府每个月均有政策大招放出。9月限贷松绑,10月公积金新政,11月更是宣布2008年以来最大幅度降息。限贷松绑,改善型需求释放,但银行出于成本考虑,并未出现大幅下调贷款利率的局面,“7折利率”在执行上更是“几无可能”,但新政依然鼓舞了很多购房者,而公积金放松可谓是民生改善的改革,在一定程度上影响了购房者的预期,促进房产市场的成交。相比起限贷政策偏重于改善型购房者,降息则是直接将矛头对准了市场的中坚力量——刚需,当然限贷松绑和本次降息形成叠加效应,对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本,促使这部分需求持续入市,形成对楼市的进一步托举的效应。一方面促使开发商加大推盘力度,整体供应持续增长,另一方面也有助于提升有实际需要的购房者的支付能力,对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振,短期内前期积压的需求将会集中释放,从而有助于市场交投量的回升。
    1、商品房市场——销量3个月连续上涨,价格波动中有所上升
    11月份,郑州市商品房共计销售68.04万㎡,较上月64.17万㎡的销量来看增长了3.87万㎡,销量连续3个月以来一直保持上升态势,环比上升6%,但同比却下降44.4%。本月虽成交走高,但仅稍高于年内62.02万㎡的月均成交量,成交量并不理想,预计接近年底,随着新政的不断发酵和年底销售业绩的冲刺12月份的成交量会继续攀升。
    而供应方面,本月郑州市商品房市场供应103.02万㎡,环比上升29%,同比下降51.88%。
    本月商品房成交均价9690元/㎡,环比上涨4%,同比上涨10.6%,价格在进入下半年之后虽有跌宕起伏,但整体来看,较为稳定。


郑州市商品房供销价走势图

    1.1、商品房库存——供销双升,库存继续加大
    目前,供需矛盾仍然是商品房市场存在的一个突出问题,截止到2014年11月份,商品房库存量达到1223.3万㎡,库存量在经过上半年平稳增长之后,下半年呈现出急剧上升的趋势,按照近3个月月均62.3万㎡的去化速度来看,去化周期近19.5个月,较10月份18个月的去化周期有所增加。



郑州市商品房库存走势图(以2010年底为基底)

    1.2、商品房各物业成交面积——经适房销量下降,其余各物业销量均有所上涨
    11月份,全市商品房共计销售68.04万㎡,分物业形态来看,本月经适房共计销售0.4万㎡,较上月1.43万㎡的销量有大幅下降,除此之外,各物业用房销量均保持上升,其中商品纯住宅销售面积52.1万㎡,商业用房销售5.8万㎡,办公用房销售9.38万㎡,其他用房的销量也有所上升,本月共销售0.36万㎡,主要缘于本月高新区两个项目的备案:郑州电子电器产业园和河南省大学科技园的工业和科研项目。 


郑州市2014年11月份商品房各物业成交面积比例图

     2、商品住宅——销量稳中有升,价格再创年内新高
    11月份,郑州市商品住宅供应63.8万㎡,同比下降51.1%,环比上升82.9%,而月内商品住宅共销售52.1万㎡,较上月有略微上涨,环比上升1.2%,同比下降48.1%。商品住宅依然是供过于求的状态,供求比本月为1.22。而月内商品住宅的价格也再创新高,本月成交价格8895元/㎡,较上月8818元/㎡上涨了77元/㎡,环比上升0.87%,同比上升13.75%,价格为年内新高。



2013-2014.11月郑州商品住宅供销价走势图

    2.1、商品住宅库存——库存在跌宕中有所上涨
    郑州市商品住宅市场的库存量在进入2014年下半年之后直线上升,供需矛盾加剧。自5月份开始,连续5个月供应处于高位,直至10月份,供求态势才略微有所缓和,但本月供应63.8万㎡,销售52.1万㎡,依然供过于求。截止到11月底,郑州市商品住宅整体库存量452.7万㎡,按照近3个月月均48.9万㎡的去化速度来看,去化需要9.3个月,较10月份8.3个月的去化周期有所上升,但较其他物业形态来说,商品住宅去化压力不大,库存量合理。


郑州市商品住宅库存走势图(以2010年底为基底)

    2.2、成交面积段——80-90㎡面积段销量增加,120-144㎡面积段有所下滑
    11月份,商品住宅销售的主力军依然是80-90㎡面积段,本月共计销售18.93万㎡,较10月份16.89万㎡的销量增加了2.04万㎡,环比上涨12.1%,占全月销量的36.3%,此面积段本月销售均价8067元/㎡,和上月8057元/㎡的价格水平基本持平,此面积段为刚需客户置业的重点面积段,因此也基本为刚需项目,代表项目有高新区的公园道1號、翰林国际城以及经开区的金沙湖高尔夫观邸、宇通和谐家园等。
    本月120-144㎡的面积段,在经过连续两个月的持续上涨之后,本月一改往日,仅销售11.54万㎡,较10月份环比下降16.4%,销售均价8733元/㎡,较10月份8752元/㎡的价格略有下降,缘于宇通和谐家园等低价项目的大量备案。
    另外60-80㎡和100-120㎡面积段产品本月销量也有所上升,分别销售3.79万㎡和4.86万㎡,其余各面积段的销量基本保持较为稳定。


2014.10-11月郑州市商品住宅市场成交面积段细分

    2.3、成交价格段——8000-9000依然为主流,高价产品销量大幅下降
    11月份,郑州商品住宅市场主流价格段依然为8000-9000元/㎡,月内共计销售1348套,销售面积达12.86万㎡,套数占比26.7%,面积占比24.7%,代表项目有亚星盛世阳光城
    其次是7000-8000元/㎡价格段,仅次于8000-9000元/㎡价格段,也是本月销量大幅增长的价格段,共计销售1166套,占比23.1%,销售面积11.38万㎡,面积占比21.8%,较10月份来说,增长了3.5万㎡,环比增长44.5%,代表项目有公园道1號、正商林语溪岸、非常旺角等项目。
    11月份变化最大的则是9000元/㎡以上的价格段,销量大幅下降,在各种保护刚需的新政出台后,刚需力量爆发,改善型需求暂处低潮,也是缘于本月高端住宅项目备案较少。


2014.10-11月郑州市商品住宅市场成交价格段细分

    3、商业市场——供应下降,销量上涨,价格抬升
    11月份,郑州市商业用房供应量10.88万㎡,较10月份增加了0.63万㎡,供应在平稳中略有下降。本月的供应量远高于销售量,本月共计销售5.8万㎡,较上月上涨了1.35万㎡,供销比为1.9,从价格来看,本月商业用房销售均价17169元/㎡,环比上涨12%,同比下滑7%,本月商业用房备案价格较低主要缘于郑州电子电器产业园、江泰天宇国际、正商佳仕阁等低价项目的集中备案,其中郑州电子电器产业园大客户以2827元/㎡的价格一次性购买了626㎡的商业,拉低了整体的商业备案价格。
    3.1、商业物业库存——供应创新高,供需矛盾加剧


郑州市商业市场库存走势图(以2010年底为基底)

    郑州商业用房的供应量一直以来都处在高位,而且自2013年之后库存量激增,截止到2014年11月份,商业用房库存量高达219.7万㎡,按照近3个月月均5.8万㎡的去化速度,需要37.9个月的去化周期,较10月份43.4个月的去化周期来看有所下降,但商业用房的去化压力是比较明显的。
    4、办公市场——持续量涨价跌,供应大幅下滑


2013-2014.11月郑州办公市场供销价走势图

    11月份,郑州市办公用房供应量11.32万㎡,较10月份减少了12.15万㎡,环比下降51.8%,在经过两个月的高位供应之后,本月供应大幅下降;本月共计销售9.38万㎡,连续三个月销量呈现增长态势,和商品房以及商品住宅呈现出相同的状态,和10月相比,销量增加了2.59万㎡,增幅38.1%;从价格来看,本月办公用房销售均价9965元/㎡,环比下降5.3%,同比下降18.9%,价格的下降缘于本月有汇林大厦、江泰天宇国际、绿地滨湖国际城等低价项目的集中备案,拉低了整体均价。
    4.1、办公物业库存——销量上涨,供需矛盾略有缓和
    11月份,郑州市办公用房供应11.32万㎡,去化9.38万㎡,供求矛盾有所缓和,本月办公用房供应有所下降,但销量持续3个月不断增长,在一定程度上消化了部分库存,截止到11月底,办公用房库存量达165.4万㎡,按照近3个月月均7.3万㎡的去化计算,需要22.6个月的去化周期。办公用房去化虽然较商品住宅周期长,但相较于商业物业来说,库存消化压力较小。


郑州市办公市场库存量走势(以2010年底为基底)

    5、区域市场——金水总量居首,中原住宅摘桂冠,二七办公超郑东


2014年11月郑州市各区域各物业销售面积

    11月份,金水区以11.23万㎡的销量再次回归市场老大地位,二七区紧随其后,市场销量处于第二位,本月共计销售10.25万㎡,其余各区本月的销量均在10万㎡以下,其中惠济区以5.12万㎡的销量位居市场末位,代替了上月的高新区,而在限购取消前一直位于市场首位的高新区本月销售共计8.71万㎡,排名第四。
    商品住宅方面,中原区以8.81万㎡的销量排名第一,其次是城市配套极为成熟的金水区,销量8.39万㎡,高新区以7.76万㎡的销量排名第三。
    办公市场方面,二七区排名第一,本月共计销售4.03万㎡,代表项目有江泰天宇国际、绿地滨湖国际城等项目,而一直处于市场第一的郑东新区本月以2.68万㎡的销量位居市场第二,金水区排名第三,销量132万㎡,其余各区的销量均在1万㎡以下。
    商业市场方面,金水区跃居首位,共计销售2.42万㎡,支撑了本月郑州市商业市场的销量,排名第二的是管城区,销量0.83万㎡,郑东新区排名第三,销售0.6万㎡,其余各区商业物业的销量均低于0.5万㎡。


2014年11月郑州各区域各物业销售均价分布

    11月份,郑州市商品住宅均价8895元/㎡,办公用房均价9965元/㎡,商业用房均价17169元/㎡,除办公用房外,其余各物业用房均价均有所上升,价格水平和上月保持相同的态势。
    商品住宅市场,本月郑东新区再次以11838元/㎡的价格成为市场第一,主要缘于永威翡翠城、建业天筑等项目的高价备案提升了整体的价格水平,其次是惠济区,均价10139元/㎡,代表项目保利海上五月花、怡丰森林湖、天地湾等;排名第三的是金水区,均价10020元/㎡。
    办公市场方面,依然是郑东新区位居第一,均价13520元/㎡,较10月份12173元/㎡的价格上涨了1347元/㎡,涨幅11%,其次是管城区,成交均价10101元/㎡,其余各区的成交均价均低于10000元/㎡。
    商业市场方面,郑东新区依然位居第一,成交均价27879元/㎡,较10月19136元/㎡的价格上涨了8743元/㎡,涨幅31.4%,代表项目有鑫苑鑫城、郑东商业中心,排名第二的是二七区,成交均价25744元/㎡,较10月份14834元/㎡的价格10910元/㎡,涨幅73.5%,缘于本月有联创佳苑、升龙城、正弘凯宾城等高价项目的集中备案提升了区域整体均价,而10月份排名第一的金水区本月成交均价16325元/㎡,较上月下降了7533元/㎡,降幅31.6%,是月内降幅最为明显的区域,也是近3个月内成交均价持续下跌的区域。

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