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郑州公布房屋专项维修资金管理新办法

更新时间:2015-06-30  来源:东方今报  点击:
 

      房屋专项维修资金被称为房子的“养老钱”,主要用于房屋共用部位、共用设施保修期满后的维修、更新和改造,与业主利益息息相关,如何管理、使用是个大问题。

      昨日,郑州市房管局召开新闻发布会,公布了新的《郑州市房屋专项维修资金管理办法》(以下简称新 《办法》)。郑州市物业维修基金管理中心书记任振祥对新《办法》进行了解读。

      【名称】
      “维修基金”变为“维修资金”

      1998年,建设部、财政部出台《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》,确立了维修基金制度,被称为“房屋养老钱”。

      国家起初的用意是,只动用维修基金增值部分实施共用部位、共用设施设备保修期满后的大修和更新、改造。但随着经济的发展,物价水平的提高,仅依靠增值部分维修房屋已不现实。

      2008年,建设部、财政部联合下发通知,将过去的“维修基金”变为“维修资金”。

      解读:“维修基金”变为“维修资金”,一字之差决定了管理方式的重大调整,这也是郑州市本次修订新《办法》的原因之一。

      【使用范围】
      由“大修”改为“维修”

      原《办法》中,维修基金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

      新《办法》所称的维修资金,是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

      解读:从“大修”到“维修”,同样是一字之差,但对业主来说,维修资金使用范围扩大了,门槛降低了。物业服务合同约定以外的共用部位、共用设施设备的大小维修,都可以使用维修资金。

      【交存标准】
      从固定标准到浮动标准


      原《办法》中,业主按房屋的建筑面积交存维修基金,具体标准是:多层住宅35元/平方米;高层65元/平方米。

      新《办法》虽对交存标准暂未调整,但特别规定郑州市房管局“应当根据房屋建安造价,适时调整并公布维修资金的交存标准”。

      解读:据调研,郑州市房屋维修资金的交存标准,是我国省会城市中最低的,外地有些甚至已达150元/平方米。国家最新规定中,维修资金交存标准可按“每平方米建安造价的5%至8%”。

      尽管郑州这次暂未调整交存标准,但仍依据国家规定留了“后手”。今后,郑州市将依据建安造价和房屋维修项目的费用水平,结合实际情况,按年度对交存标准适时调整,以满足房屋的长期维修使用。

      【交存方式】
      业主可自行交存维修资金

      原《办法》中,维修基金交存提倡由房地产企业或业主委员会代收代交。

      新《办法》则规定,维修资金交存主要以业主自行交存为主,也可以委托房地产企业代交,房地产企业只有在接受业主委托后才能代收代交。

      解读:房地产企业代收代交,业主尽管省了事儿,但在实际操作中,曾出现个别房地产企业代收后不及时上交,将维修资金挪作他用,侵占业主合法权益的事。

      新规定更有利于保护业主利益。今年年底前,市民在银行网点将可以直接交存维修资金,相关软件正在开发中。

      【续交】

      余额不足时交存额度降低
      续交是指业主按规定交存了首次房屋专项维修资金,房屋经过多年维修、更新、改造使用后,由业主再次交存。

      原《办法》规定,维修基金余额不足首次归集总额的50%时,经业主大会决定可以续筹。

      新《办法》则规定,业主分户账的维修资金余额不足首期交存额30%时要续交。续交标准应不少于首期交存的数额。已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,续交方案由房屋专项维修资金管理机构决定。

      解读:截止到2009年年底,郑州市维修资金专用账户余额是23.8亿元,共有43万户家庭,3260个小区交存了房屋维修基金。2001年以来,郑州市已超保修期的房屋共申请动用了1.3亿元的维修资金。一般来说,房龄超过5年就开始逐渐老化,可能需要修补。近两年郑州维修资金动用数额,从比例上看在急剧上升,因此提前对续交进行规定很有必要。

      【补交】
      老旧小区要补交维修资金

      新《办法》补充了一项很重要的规定,已出售但未建立房屋专项维修资金的房屋,应当按现行规定标准补交。

      解读:2001年6月之前开发的商品房和福利房均未交存维修资金

      由于部分房屋陆续出现问题,维修已迫在眉睫。根据新《办法》规定,这部分房屋都要补交维修资金。

      【二手房】
      转让时维修资金要过户

      新《办法》还规定,房屋所有权转让时,原业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况,并出具有效证明。该房屋剩余的维修资金随房屋所有权同时过户,受让方应将维修资金余额支付给原业主,当事人之间关于维修资金另有约定的,从其约定。

      解读:建议市民在办理房屋所有权转让时,一并办理维修资金过户更名手续,避免下次房产交易或使用维修资金时出现业主名字不符等问题。

      【动用】
      公开透明方便业主监督

      新《办法》对维修资金使用决定,由原来规定的“百分之六十以上业主同意”,修订为“专有部分占建筑物总面积和人数双三分之二以上业主同意”。并建立了公示制度、应急机制和查询制度。

      解读:小区公示制度让业主了解维修资金的具体用途,保障了业主知情权。紧急情况可以先使用后申报的应急机制,则体现了维修资金“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”的使用原则。

      业主可登录郑州房地产网(www.zzfdc.com.cn),通过身份证号查询其维修资金分户账中的交存、使用、结息、余额等有关情况,也可通过电话(0371)67889628查询。

      【维修】
      选择施工单位要招标

      新《办法》中规定,鼓励通过竞选招标方式,选定具有相应资质的维修施工单位。对于维修项目较小费用较少的,可以采取简易方式选择施工单位。

      解读:通过竞选招标的方式,可以完善维修资金使用程序、提高资金使用效益,能有效加强工程质量管理,降低工程费用,实现公开透明。

      【账户】
      维修资金按“一年定期”计息

      新《办法》规定,维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息;一年后,按银行同期一年期定期存款利率计息。

      解读:目前,绝大多数城市均按活期向业主计。为实现业主利益最大化,新《办法》在对业主计息上做了新的突破。

      【管理】
      业主可“自管”维修资金

      在维修资金管理方式上,新《办法》增加了“业主自主管理”的内容,规定“召开业主大会时,经专有部分占建筑物总面积和人数双三分之二以上业主同意,可由业主大会授权业主委员会负责维修资金的日常管理”。

      解读:新《办法》鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的,仍由郑州市物业维修基金管理中心代管,分户核算。

      【法律责任】
      挪用、拒交“养老金”要重罚

      维修资金的管理事关广大业主的切身利益,为此,《办法》专门对公有住房售房单位、房地产企业、物业企业、房地产主管部门、房屋专项维修资金管理机构等主体,规定了相应的法律责任,挪用、拒交、违规使用维修资金等都将受到处罚。

      解读:开发企业、公有住房售房单位挪用维修资金,要追回挪用资金和违法所得,处以挪用金额2倍以下罚款,并追究刑事责任。物业企业挪用维修资金的,被除以上处罚外,还要被吊销物业资质证书。业主不按规定或业主大会决议续交、补交维修资金,或者拒不分摊维修和更新、改造费用的,业主委员会和利益相关人可向法院起诉。

      【维修资金申请使用流程图】

      根据维修和更新、改造项目提出使用建议在物业管理区域内的适当位置公示使用建议
      业主大会讨论并通过使用建议
      组织并实施使用建议
      向郑州市物业维修基金管理中心申请列支
      审核同意后,5日内按规定程序划转维修资金公示房屋维修项目质量验收报告和维修费用决算情况读一送一房屋专项维修资金小知识

      房屋专项维修资金,是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

      房屋共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位。一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

      房屋共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备。一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

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