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重庆泡沫:有,还是没有?

更新时间:2015-06-29  来源:二十一世纪经济报道  点击:
 
本报记者 陶春苗 
     重庆报道 


  就像那直线上升的水银柱,重庆房价不仅在挑战购房者的心理价位,更在考验人们对房价的想像力。 

  5月13日至16日,2004年重庆市春季房交会显示,重庆市房价“涨势如虹”。房展会成交面积近119万平方米,成交金额近37亿元,均价3100元/平方米,比去年的秋交会商品房成交均价比2098元/平方米,上涨了1002元/平方米,涨幅达47.6%。 

  房价飙升之谜 

  沉默多年的重庆楼市,以房价开始了它的爆发。 

  2003年二季度,重庆房价上涨5.5%,居西部城市之首,地价涨幅更达33.7%,国内仅次于杭州。今年一季度重庆房价上涨14%,但有开发商称,实际涨幅超过20%。2004年春季房交会则是另一个印证。 

  究竟是哪只手在推动重庆房价上涨? 

  重庆市国土房管局有关人士认为,近年来,重庆房价持续上涨,市场日益活跃,主要应归功于政策改善了购房环境,刺激了住房消费。如重庆市路桥收费改革,实行年票制。原先新建的大桥,因为收费,车辆一般不愿意经过,而桥头附近的房地产也卖不动,路桥收费改革后,桥头附近的房地产一下被激活了。 

  重庆市城市建设综合开发管理办公室主任张新益说:“重庆市的城市人口将从现在的1100万增加到2010年的1600万,大量的住房需求将由此产生,从而推动重庆房地产价格往上走。” 

  不过,房地产业界人士的说法是,上半年以来的房价飚升,当然离不开政策刺激,但更重要的原因还是地价上涨。重庆市万基房地产顾问有限公司董事长卢泰宇称,在激烈的竞争下,一线城市的房地产开发商为了拓展空间,必然选择向二线城市扩张。重庆作为西部大开发的重点城市,也是新兴的直辖市和三峡重镇,最近几年在基础能源设施建设、道路交通建设上投入了大量的资金,工业快速增长,经济发展迅速。城乡居民储蓄余额达到历史性的1800亿元,人均GDP接近1000美元,特别是渝中区的人均GDP达到3000美元。这都为重庆市房地产的加速发展提供了绝好的机会,并吸引了大批外地开发商进入重庆。埠外资金的涌入,将重庆市的土地价格大幅推高,不论是在新区还是在老区,短短一年的时间里,土地价格就上涨了一倍多。 

  按业界的说法,土地成本大约是建房成本的30%。虽然地价大幅上涨是现在的事,但开发商都非常精明,以前的存量土地此时不涨价,还待何时? 

  至于地价大幅上涨的原因,一个大家都接受的说法是,这与2002年重庆政府大幅度调整土地级别有关,同时去年政府重点强化土地储备、公开招标拍卖、控制土地供应总量等,客观上也推动了地价的上扬。 

  泡沫? 

  记者在这次的重庆房交会上,认识了一位浙江东阳来重庆做木雕生意的陈先生,他在“广厦城”买了好几套房子。陈先生称,他买这么多房子是用来投资的。他在“广厦城”买的房子去年非典过后,才只有1600多元/平方米,现在已经涨到了3000多元/平方米。他一个老乡在南坪“上海城”买了5套,也获利不薄。 

  本次房交会会刊上刊登的绝大多数内容都是转让房源。二手房中介信息共有3641条,而二手房出售超过了1500套,数量是上届房交会的两倍。据调查,炒家抛售的房源大多数是清水房,其中有一些还在施工中。如果房子能够顺利成交的话,一二个月内,炒家就能赚上二三万元。 

  在巨大的利益诱惑面前,越来越多的人加入了炒房大军。房价一片“涨”声,也引起了部分消费者心理恐慌,不自觉地投入到买房大军行列。一些消费者也产生了一步到位的想法,买了一套很大的房子,结果背上了很大的还款压力。如今的重庆楼市似乎正陷入这样一个怪圈:不断上涨的房价,推动了地价的不断上涨,而不断上涨的地价,又推动了房价的新一轮上涨。 

  重庆房地产主管部门有关人士认为,该市有一个“信号”值得重视。一个是空置房的居高不下。目前,全市空置房有近470万平方米,其中,空置一年以上的住宅面积110.85万平方米,同比增长14.8%。 

  重庆大学经济与工商管理学院博士生导师、重庆大学发展研究中心副主任蒲勇健坚称,重庆主城区的房价短短半年多时间上涨了近一半,肯定有泡沫存在。因为,重庆房价的大幅上涨未能反映重庆老百姓的正常需求,老百姓的收入增长速度没有这么快。“重庆房价的大幅度上升,很大程度上是浙江炒房团、尤其是温州炒房团炒起来的”。有人说,适度的泡沫有利于房地产行业的发展,这种说法是错误的,因为没有一个很好的尺度来衡量泡沫是否适度,其次,泡沫都是由小到大的,如果不加以控制,将会发生大问题。 

  蒲勇健的声音很快被淹没了。重庆市统计局从重庆市房地产市场的投资速度、房价涨幅、资金来源、供求比例等四个重要指标进行分析后,认定重庆市房产市场不具备泡沫的特征。 

  重庆市同创置业房地产公司副总经理周奕先很坚决地说:“重庆市房地产市场没有泡沫。去年,重庆的房地产价格不仅在全国是排名靠后,在西部也是倒数。重庆的房地产价格没有成都、西安、昆明等城市高,甚至还没有贵阳高。重庆的房价经过大幅上涨以后,目前才与其直辖市的地位相称。” 

  东宏实业(重庆)有限公司总经理韦华宁说:“重庆市房地产价格没有虚火,总体上来说,是比较正常的。近半年来,重庆房地产价格虽然涨幅较高,但是它的起点比较低,在省级城市中是偏低的。由于重庆市的政策引导和市场培育,以及建材和土地价格的大幅上涨,重庆市房地产价格开始爆发了。但是总体看来,重庆房地产的利润率在20%左右,是在一个合理的范围内。” 

  不可知的未来 

  蒲勇健称,中央最近接连出台针对房地产的调控措施,意味着这一行业已经出现了泡沫。 

  卢泰宇说,重庆市房地产市场已出现结构性过剩,如本次房交会推出的花园式洋房、联排别墅、高档别墅等高档住宅太多了,沿江开发的一些房地产项目也基本上以高品质的大房型为主,而重庆人的收入水平还远未达到这样的消费层次。 

  记者在房交会看到的美茵河谷、大川水岸、棕榈泉、天地豪园、广厦城、比华利、蓝湖郡、奥林匹克花园等项目,已推出或即将推出别墅、联排别墅、花园洋房等高档住宅,占地大都在1000亩以上。 

  卢泰宇还透露,在重庆北部新区将有一大批高档住宅小区上市,每一个项目都在1000亩以上,总规模“达几万亩”,可容纳近10万户家庭。他不知道北部新区是否真有如此之大的市场消费能力。 

  至于中央对房地产市场的宏观调控,卢泰宇也表示了他的担心:由于国家调高了房地产开发项目资本金比例,各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款等,一些没有实力的房地产开发企业将会被逐步淘汰出局,而一些较大的房地产开发商因为圈地太多,也可能会出现资金断裂。 

  韦华宁说,国家对个人按揭贷款进行限制,提高个人第二次按揭贷款利率,买房人必然会减少,从而影响到商品房销售量。而对企业收紧贷款,将使房地产商不得不放缓开发速度。 

  业内专家认为,国办文件到今年年底才会真正见到成效。但如若地方执行不力的话,可能导致更为严厉的政策的出台。


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